개발 앞두고 수요 몰린 한강벨트 재개발 빌라 공시가격 급등
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[서울=이진형 기자] 서울 한강변 재개발 예정지를 중심으로 연립·다세대주택(빌라)의 공시가격이 유례없는 폭등세를 기록했다. 일부 지역에서는 공시가격이 1년 만에 두 배로 치솟는 사례가 등장하면서, 그간 세금 부담에서 상대적으로 자유로웠던 빌라 소유주들 사이에서도 ‘보유세 경보’가 울리고 있다.
■ '자양 101%·한남 60%'… 아파트 압도하는 빌라 공시가 상승률
23일 국토교통부가 공개한 올해 공동주택 공시가격안에 따르면, 서울 한강벨트 인근 주요 재개발 단지의 공시가격 상승률이 최대 100%를 상회한 것으로 나타났다. 서울 전체 연립·다세대주택 평균 상승률이 4~5%대에 머문 것과 대조적으로, 정비사업 호재가 집중된 지역은 기록적인 수치를 보였다.
구체적으로 광진구 자양4동 신속통합기획 추진지 내 동익연립(전용 74.81㎡)은 지난해 6억 6,000만 원에서 올해 13억 2,900만 원으로 101.4% 급등했다. 용산구 한남5구역 양지맨숀(전용 60.6㎡) 역시 18억 5,000만 원에서 29억 5,900만 원으로 60% 상승했으며, 성수전략정비구역 내 빌라들도 50% 이상의 높은 상승폭을 기록했다.
■ "철거 전까진 주택"… 1주택자도 종부세 대상 포함
공시가격이 12억 원(1주택자 공제 기준)을 넘어서는 빌라가 속출하면서 종합부동산세 부담도 현실화됐다. 빌라는 사람이 살지 않는 빈집 상태여도 물리적 철거가 완료되기 전까지는 주택으로 간주되어 주택분 종부세가 부과된다.
실제 시뮬레이션 결과, 자양4동의 한 매물을 보유한 1주택자는 지난해 종부세 없이 재산세만 약 91만 원을 냈으나, 올해는 종부세가 추가되어 총 보유세가 160만 원으로 약 75% 증가하게 된다. 아파트와 재개발 빌라를 동시에 보유한 다주택자의 경우, 합산 공시가격 상승으로 인해 보유세가 전년 대비 수천만 원 이상 급증하는 사례도 확인됐다.
■ 재개발 시장 셈법 복잡… 보유세 압박에 급매물 출회
공시가격 급등을 바라보는 소유주들의 입장은 엇갈리고 있다. 세금 부담은 악재지만, 향후 재개발 과정에서 자산 가치를 평가받는 '권리가액' 산정 시 공시가격이 높을수록 유리해 추가 분담금을 줄일 수 있기 때문이다.
그러나 당장 가시화된 세금 압박을 견디지 못한 매물들은 시장에 나오기 시작했다. 용산구 한남동의 한 공인중개사 대표는 “다주택자뿐만 아니라 재개발 빌라 한 채만 보유한 1주택자들도 세 부담을 느껴 4억~5억 원씩 가격을 낮춘 급매물을 내놓고 있다”며 “시장이 고점에 도달했다는 인식과 세제 압박이 맞물린 결과”라고 전했다.
부동산 전문가들은 "그동안 저평가되었던 재개발 지역 빌라들이 정비사업 진척과 시세 반영률 고도화로 제자리를 찾아가는 과정"이라며 "입지에 따른 공시가격 양극화 현상은 더욱 심화될 것"으로 전망했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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