서울시가 역세권 장기전세주택 공급 확대를 위한 사업성 개선 방안을 내놓으면서 정비업계의 관심이 쏠리고 있다. 용적률 인센티브를 확대하고 대상지를 넓히는 한편, 사업 절차까지 손질해 민간 참여를 끌어올리겠다는 구상이다. 서울시는 이번 제도 개선을 통해 역세권 주택 공급 기반을 강화하고, 장기전세주택 11만7천세대 공급에 속도를 낸다는 방침이다.
이번 개선안의 핵심은 사업성 보강이다. 서울시는 도시환경정비사업 방식으로 추진되는 역세권 주택사업에 대해 기준용적률을 최대 30%까지 상향하는 인센티브를 도입한다. 여기에 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상 공급할 경우 기준용적률을 20% 추가 상향하고, 공시지가가 낮아 사업성이 떨어지는 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 더 올릴 수 있도록 했다. 수익성 제고와 공공성 확보를 동시에 겨냥한 구조다.
시는 제도 개편 효과도 구체적으로 제시했다. 기준용적률 상향이 적용되면 추정비례율은 약 12% 높아지고, 조합원 1인당 추가분담금은 평균 7천만원 가량 줄어드는 효과가 기대된다는 설명이다. 정비사업 현장에서 사업성 부족이 가장 큰 걸림돌로 지적돼 온 만큼, 이번 인센티브 확대는 역세권 주택사업의 실질적인 추진 동력을 높일 수 있다는 평가가 나온다. 특히 공사비 상승과 금융비용 부담이 커진 상황에서 분담금 완화는 조합과 토지등소유자 설득에 직접적인 영향을 미칠 수 있다는 점에서 의미가 크다.
사업 대상지 확대도 주목된다. 기존에는 지하철역 승강장 경계로부터 500m 이내 지역만 역세권 주택사업 대상에 포함됐지만, 앞으로는 20m 이상 간선도로 교차지 경계 200m 이내 지역까지 포함된다. 이에 따라 서울 시내 239개소가 신규 편입되고, 약 9만2천세대의 추가 공급 여력이 확보될 전망이다. 역세권은 아니지만 교통 접근성이 우수한 지역까지 제도권에 포함되면서 공급 후보지가 대폭 늘어나는 셈이다.
행정 절차도 간소화된다. 서울시는 기존 사전검토와 계획검토를 ‘사전(계획)검토’로 통합해 사업기간을 5개월 이상 단축할 계획이다. 또 정비계획 사전검토 동의율 산정 시 국공유지를 제외해 주민 동의 확보 부담을 낮추고, 불가피한 사유가 있을 경우 구청장 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 했다. 업계에서는 대상지 확대와 사업성 개선, 인허가 절차 단축이 동시에 이뤄질 경우 역세권 장기전세주택 사업의 체감 추진력이 한층 높아질 것으로 보고 있다.
서울시는 새 운영기준이 적용될 대표 사례로 신길역세권 구역을 제시했다. 해당 구역은 2021년 조합설립 인가 이후 사업을 추진 중이며, 향후 통합심의와 사업시행인가를 거쳐 2029년 6월 총 999세대, 이 중 장기전세 337세대 착공을 목표로 하고 있다. 정비업계에서는 이번 제도 개선이 그간 사업성 한계로 속도를 내지 못했던 역세권 주택사업의 전환점이 될지 주목하고 있다.
기사문의: 010-2399-3574 김휘천기자
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