전세계약을 앞둔 예비 임차인이 선순위 보증금 등 권리 정보를 계약 전에 한 번에 확인할 수 있는 제도적 장치가 마련된다. 정부가 복잡한 권리관계로 인한 정보 비대칭을 해소하고 전세사기를 사전에 차단하기 위한 예방 중심 정책을 본격 추진한다.
정부는 10일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 방지 대책’을 발표했다. 이번 대책은 기존의 사후 구제 중심 정책에서 벗어나 계약 단계에서 위험 정보를 제공해 전세사기를 미리 예방하는 데 초점을 맞춘 것이 특징이다.
핵심은 전세계약 전 임대주택의 권리관계와 위험도를 한 번에 확인할 수 있는 통합 정보 제공 시스템 구축이다. 지금까지 예비 임차인이 임대주택의 선순위 권리 정보를 확인하려면 임대인의 동의를 얻어 여러 기관을 방문해야 하는 등 절차가 복잡했다. 등기부등본, 확정일자, 전입세대 정보, 세금 체납 여부 등을 각각 확인해야 했고 이를 종합해 위험도를 판단하는 것도 쉽지 않았다.
정부는 여러 기관에 분산된 정보를 연계해 분석하고 전세계약 위험도를 진단하는 체계를 구축할 계획이다. 해당 서비스는 주택도시보증공사가 운영 중인 ‘안심전세 앱’을 고도화해 구현된다. 등기정보와 확정일자, 전입세대 정보, 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 신용정보 등을 연계해 선순위 권리 관계와 위험도를 종합 분석하는 방식이다.
예비 임차인은 주소 입력만으로 해당 주택과 임대인 관련 정보를 실시간으로 확인할 수 있다. 이를 통해 계약 전 전세거래 위험도를 한 번에 파악할 수 있게 된다. 정부는 관련 법적 근거가 마련되기 전까지는 임대인 동의를 받는 방식으로 서비스를 제공하고, 2026년 9월부터 대국민 서비스를 시작할 계획이다.
임차인의 권리를 강화하는 제도 개선도 추진된다. 현행 제도에서는 임차인이 전입신고를 하면 대항력이 다음 날 0시부터 발생한다. 반면 금융기관의 근저당 설정은 접수 즉시 효력이 발생해 이 시차를 악용하는 사례가 발생해 왔다.
정부는 대항력 발생 시점을 기존 ‘전입신고 다음 날 0시’에서 ‘전입신고 처리 시점’으로 앞당기기로 했다. 이사를 마치고 전입신고가 처리되는 즉시 대항력이 발생하도록 제도를 개선해 임차인의 권리를 강화하겠다는 취지다.
금융기관과의 정보 연계도 확대된다. 금융기관이 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인할 수 있도록 시스템을 연계해 임대인의 중복 대출 등 위험 요소를 사전에 차단한다는 계획이다. 현재 확정일자 정보는 금융기관에 실시간 공유되고 있으며 전입세대 정보 제공 역시 주요 은행을 중심으로 확대되고 있다. 정부는 이를 제1·2금융권 전반으로 단계적으로 확대할 방침이다.
공인중개사의 책임도 강화된다. 앞으로 공인중개사는 통합 권리정보 시스템을 통해 선순위 보증금 등 권리 관계를 직접 확인하고 이를 임차인에게 반드시 설명해야 한다. 확인·설명 의무를 위반할 경우 과태료 상향과 영업정지 등 처벌 수준도 강화될 예정이다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “전세사기는 사회에 첫 발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이자 사회적 재난”이라며 “전세계약의 구조적 취약성을 개선해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 만들겠다”고 밝혔다.
정부는 이번 대책을 통해 전세시장에 존재해 온 정보 불균형을 해소하고 계약 단계에서부터 위험을 차단하는 새로운 전세 거래 안전망이 구축될 것으로 기대하고 있다.
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