정부가 전세사기 피해를 줄이기 위한 종합 대책을 내놨다. 이번 대책은 전세 계약 과정에서 임차인이 가장 취약했던 정보 비대칭 문제를 해소하고, 대항력 발생 시점의 제도적 허점을 손질하는 한편, 공인중개사의 설명의무를 강화하는 데 초점이 맞춰졌다. 대책의 큰 축은 ▲계약 전 위험정보 통합 확인 ▲대항력 발생시기 조정 및 금융시스템 연계 ▲공인중개사 책임 강화 등 3가지다.
계약 전 ‘위험 한 번에’ 확인…시장 정보 비대칭 해소
정부는 우선 예비 임차인이 계약 전에 전세 위험을 한 번에 파악할 수 있도록 ‘전세계약 위험진단 서비스’ 도입을 추진한다. 보도자료에 따르면 이 서비스는 부동산등기부등본, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대인 체납 정보, 임대인 신용정보 등을 연계해 선순위 권리관계와 임대인 관련 위험요인을 종합적으로 보여주는 구조다. 그간 전세시장에서는 임대인 동의 없이는 전입세대·확정일자·체납 내역 확인이 쉽지 않았고, 공인중개사 역시 선순위 관련 자료를 임대인이 제출한 서류에 의존해 설명하는 한계가 있었다. 정부는 이 같은 구조가 전세사기 발생의 주요 배경이라고 보고, 주소 입력만으로 위험도를 가늠할 수 있는 체계를 마련하겠다는 방침이다.
대항력 발생 ‘시간차’ 손질…금융권 연계도 확대
제도 보완의 핵심은 임차인의 대항력 발생 시점 개선이다. 현행 제도상 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 발생하는 반면, 임대인의 담보대출 등기는 접수 즉시 효력이 생긴다. 이 때문에 같은 날 임차인이 입주와 전입신고를 마쳐도, 이후 접수된 담보권보다 후순위로 밀릴 수 있는 구조적 취약점이 있었다. 정부는 이를 악용한 전세사기를 차단하기 위해 대항력 발생시기 조정을 추진하고, 금융기관에 확정일자 정보와 전입세대 정보를 연계하는 체계도 확대할 계획이다. 현재 일부 금융기관에서 관련 정보 공유 사업이 진행 중이며, 이를 단계적으로 넓혀 위험계약을 사전에 걸러내겠다는 구상이다.
공인중개사 설명의무 강화…실효성은 입법 속도가 관건
정부는 공인중개사 역할과 책임도 한층 강화하기로 했다. 선순위 권리관계에 대한 설명의무를 명확히 부과하고, 표준임대차계약서에도 선순위 권리 총 규모를 기재하도록 추진한다는 내용이다. 이는 단순 중개를 넘어 중개 단계에서 위험계약을 걸러내는 예방장치를 제도화하겠다는 의미로 읽힌다. 정부는 전세사기 유형별 원인으로 선순위 과다 41.9%, 무자본 갭투기 47.6%, 계약상 기망·무권계약 10.4%, 대항력 악용 0.1%를 제시하며, 이번 대책이 유형별 피해를 줄이는 데 직접적인 효과를 낼 것으로 기대하고 있다. 다만 시장에서는 시스템 구축과 법 개정이 실제 속도를 낼 수 있을지가 관건이라는 평가가 나온다. 정보 연계와 설명의무 강화가 현장에서 작동해야만, 전세시장이 ‘깜깜이 거래’에서 ‘사전 검증 거래’로 전환될 수 있다는 분석이다.
기사문의: 010-2399-3574 김휘천기자
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