서울 전역의 노후 터미널 부지가 대규모 복합개발을 통해 도심의 새 랜드마크로 거듭난다. 상봉, 양재, 동서울, 반포 등 서울 주요 대형 터미널들이 주거, 문화, 업무 기능이 결합된 초고층 복합단지로 탈바꿈하면서 도시공간의 혁신이 본격화되고 있다.
서울시는 최근 서부트럭터미널 개발 사업에 착수한 데 이어, 상봉버스터미널 부지는 이미 주상복합 아파트 공사에 들어갔으며, 반포고속터미널과 양재화물터미널, 동서울터미널 등도 개발 협상 및 인허가 절차를 밟고 있다고 밝혔다. 터미널 기능은 지하로 통합되고, 상부에는 아파트, 오피스, 상업 및 문화시설이 함께 들어서는 복합 개발이 핵심이다.
상봉터미널, 터미널 없애고 ‘주상복합’…개발 가장 빨라
가장 빠르게 변화하고 있는 곳은 중랑구 상봉동이다. 1985년 개장한 상봉버스터미널은 이용객 감소로 2023년 폐업했다. 이후 신아주그룹이 해당 부지를 매입해 터미널 기능을 아예 없애고 ‘더샵 퍼스트월드’라는 이름의 주상복합 단지를 조성하고 있다. 이곳에는 주거시설 999가구와 오피스텔 308실, 복합 문화시설이 함께 들어설 예정이다.
이처럼 터미널 기능 자체를 없애고 주거 중심으로 개발이 이뤄지는 사례는 서울에서 상봉터미널이 유일하다.
1.9조 원 투입 서부트럭터미널, ICT 기반 첨단물류단지로 재탄생
1979년 준공돼 서울 서남권 물류거점 역할을 해왔던 양천구 서부트럭터미널도 대대적인 변화를 맞고 있다. 서울시는 서부트럭터미널을 도시첨단물류단지로 개발한다고 밝히며, 지하 7층~지상 25층 규모의 연면적 79만1000㎡ 복합단지를 조성한다는 계획이다.
이 사업에는 총 1조9000억 원이 투입되며, 생활 인프라와 도심형 주택 997가구(공공임대 98가구)가 함께 들어선다. 자동화 물류시설, 콜드체인 설비, 공유창고 등 첨단 물류기술이 도입될 예정이며, 금융·의료·문화시설도 함께 조성된다.
양재화물터미널, 7조 원 투입 초고층 복합물류도시로
서초구 양재동에 위치한 양재화물터미널 부지는 하림그룹이 2016년 인수한 이후, 개발 속도가 본격화됐다. 지하 8층~지상 59층, 사업비 약 7조 원 규모의 복합단지를 계획하고 있으며, 서울시로부터 최종 승인을 받았다. 현재 건축 심의를 앞두고 있으며, 자금 조달이 순조롭게 이뤄질 경우 내년 하반기 착공에 들어갈 것으로 예상된다.
이곳에는 아파트, 오피스텔, 백화점, 스마트물류센터가 함께 조성될 예정이다. 하림그룹은 아파트 선분양 및 PF(프로젝트 파이낸싱)를 통해 사업비를 마련한다는 전략이다.
동서울터미널·동부화물터미널도 개발 착수…신세계·제일건설 참여
광진구 동서울터미널과 동대문구 동부화물터미널 역시 내년 하반기 착공을 목표로 개발이 본격화된다. 동서울터미널은 신세계프라퍼티가 주도하는 신세계동서울PFV가 시행하며, 지하에는 여객 터미널, 지상에는 상업·업무·문화시설이 들어선다. 건물 상층에는 한강 조망 전망대와 보행데크 등 공공기여시설이 조성될 예정이다. 총 사업비는 1조8000억 원 이상으로 추산된다.
동부화물터미널은 제일건설이 주축인 장안복합개발PFV가 개발하며, 고층 아파트와 업무시설이 결합된 복합물류단지로 계획돼 있다.
서울 최대 규모 반포고속터미널, 개발 본격 협상 돌입
서울 최대 규모인 반포고속버스터미널(부지 면적 14만6260㎡)도 재정비에 들어간다. 부지 소유주인 신세계센트럴과 서울고속버스터미널㈜은 서울시와 사전 협상에 착수한 상태다. 이들은 터미널 기능을 지하로 통합하고, 지상에는 60층 안팎의 주상복합 단지를 조성할 계획이다. 협상 일정은 유동적이나, 구체적인 개발안이 마련되면 인허가 절차와 자금 조달이 이어질 것으로 보인다.
전문가 “오피스 분양이 흥행 관건…업무·상업시설 성패 좌우”
전문가들은 주택 수요는 충분해 아파트 분양은 큰 어려움이 없을 것으로 보면서도, 업무·상업시설의 분양 성패가 사업 전체 성공 여부를 결정할 핵심이라고 지적했다.
이형구 젠스타메이트 컨설팅본부 상무는 “CBD(광화문 중심업무지구)에서 대규모 오피스 개발이 진행되는 만큼, 기존 업무지구가 아닌 터미널 부지의 오피스 분양 흥행 여부가 사업 성패를 좌우할 것”이라고 분석했다.
문의: 땅땅부장 공인중개사사무소
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