이·마·코에서 캡·퍼·코로: 시장의 새로운 중심
국내 상업용 부동산 시장에서 자산운용사 주도권 경쟁이 새로운 국면을 맞았다. 과거 이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산운용으로 대표되던 '이·마·코' 구도가 약화되는 사이, 캡스톤자산운용, 퍼시픽자산운용, 코람코자산신탁을 묶은 '캡·퍼·코'가 시장의 새로운 축으로 떠올랐다.
이들의 성공 비결은 위축된 시장 속에서도 유연한 자금 구조화와 전략적 투자를 통해 대형 거래를 성사시키는 역량에 있다. 거래 규모는 줄어들고 가격은 오르는 역설적 상황에서, 자금 조달 능력과 신속한 의사결정이 승패를 가르는 핵심 요소가 되었기 때문이다. 부동산 자문사 젠스타메이트에 따르면, 2026년 1분기 서울 오피스 거래 규모는 2조 8926억 원으로 전 분기 대비 49% 감소했다.
시장 위축이 심화되는 가운데, 평당 거래 가격은 오히려 보합 또는 상승세를 보였다. 특히 강남권역(GBD) 오피스는 평당 4067만 원을 기록하며 통계 집계 이후 처음으로 4000만 원을 돌파했다. 이는 역대 최고 수준이다.
거래 규모가 줄어든 것은 금융 시장 변동성 확대와 대출 규제 강화로 매수자들이 자금 조달에 어려움을 겪기 때문이다.
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반면 가격 상승은 우량 자산에 대한 수요가 여전히 견조하다는 방증이다. 이러한 시장 환경에서 매도자들은 거래 종결 가능성을 중요한 판단 기준으로 삼게 되었고, 자금력과 실행력을 갖춘 매수자가 유리한 고지를 선점했다.
캡스톤자산운용은 2026년 들어 물류센터와 오피스 시장에서 공격적인 행보를 이어갔다. 인천 영종도에 위치한 항공화물 물류센터 '아레나스 영종'을 약 4300억 원 규모로 인수하며 물류 부문 입지를 강화했다.
영종도는 인천국제공항과 인접해 항공화물 물류 거점으로서 전략적 가치가 높은 지역이다. 캡스톤은 이와 함께 서울 성수동 프라임급 오피스 빌딩의 선매입 지위도 확보했다. 성수동은 최근 IT·스타트업 기업들이 집중하며 신흥 업무지구로 부상한 곳이다.
캡스톤의 전략은 단순히 자산을 매입하는 데 그치지 않는다. 자본 시장을 적극 활용해 자금을 조달하고, 자산 가치를 극대화할 수 있는 구조화 능력을 갖춘 점이 강점이다. 이는 시장 변화에 빠르게 대응할 수 있는 유연성과 자금력의 결합을 보여준다.
퍼시픽자산운용 역시 대규모 오피스 거래에서 발 빠른 움직임을 보였다.
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판교 테크노밸리에 위치한 엔씨타워1을 약 4500억 원 안팎에 인수하며 시장에 강한 인상을 남겼다. 엔씨타워1은 게임사 엔씨소프트의 본사가 입주한 프라임급 오피스로, 판교 지역 대표 랜드마크 중 하나다. 퍼시픽은 이어 서울 중구 을지로에 위치한 을지트윈타워 인수 우선협상대상자로도 선정되며 연이어 대형 딜을 성사시켰다.
을지트윈타워는 도심 핵심 업무지구에 자리한 대형 오피스로, 접근성과 상징성을 모두 갖춘 자산이다. 퍼시픽의 성공 요인은 불확실성이 큰 시장에서 과감하면서도 신속한 의사결정을 내리는 조직 문화에 있다.
거래 기회를 포착했을 때 주저 없이 실행에 옮기는 민첩성이 경쟁사 대비 우위를 확보하게 했다. 코람코자산신탁은 리츠(REITs·부동산투자회사) 구조를 활용한 오피스 거래에서 강점을 드러냈다.
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배분하는 구조로, 대규모 자금 조달이 필요한 거래에 적합하다. 코람코자산신탁은 리츠를 통해 자금을 확보하면서도 리스크를 분산시키는 전략을 구사했다.
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이는 단일 투자자가 모든 리스크를 떠안는 구조보다 안정적이며, 투자자들에게도 매력적인 상품을 제공할 수 있다. 리츠 기반 거래 구조는 자금 조달 부담을 줄이면서도 수익성을 확보할 수 있는 방법으로 평가받는다. 코람코자산신탁은 이러한 구조화 능력을 바탕으로 시장에서 입지를 넓혀가고 있다.
'캡·퍼·코'의 부상은 단순히 새로운 플레이어의 등장을 의미하지 않는다. 이는 상업용 부동산 시장이 과거 브랜드와 규모 중심에서 실행력과 구조화 능력 중심으로 재편되고 있음을 보여준다. 과거 '이·마·코'가 시장을 주도했던 시기에는 대형 자산운용사의 브랜드 파워와 자금 규모가 경쟁력의 핵심이었다.
하지만 최근 몇 년간 금융 시장 변동성이 커지고 대출 규제가 강화되면서, 단순히 큰 자금을 보유한 것만으로는 거래를 성사시키기 어려워졌다. 자금을 어떻게 조달하고, 어떤 구조로 리스크를 관리하며, 언제 의사결정을 내릴 것인가가 더 중요해진 것이다.
'캡·퍼·코'는 바로 이러한 변화에 발맞춰 유연한 자금 구조화, 전략적 투자, 신속한 실행력을 무기로 시장을 재편해 나가고 있다.
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위기의 부동산 시장, 새로운 마스터 플레이어들
시장 전반의 위축 속에서도 우량 자산에 대한 수요는 여전하다. 강남권역 오피스 평당 가격이 4000만 원을 넘어선 것은 이를 방증한다.
문제는 자금 조달이다. 매수자 입장에서는 대출을 받기 어려운 상황에서 자체 자금력과 구조화 능력이 필수적이다.
매도자 입장에서는 가격도 중요하지만, 거래가 실제로 종결될 수 있는지가 더 중요한 판단 기준이 되었다. 이러한 환경에서 '캡·퍼·코'는 자금 조달 능력, 리스크 관리 역량, 신속한 의사결정이라는 세 가지 요소를 모두 갖추며 경쟁 우위를 확보했다. 향후 상업용 부동산 시장은 '캡·퍼·코'를 중심으로 재편될 가능성이 크다.
이들이 축적한 거래 경험과 구조화 노하우는 앞으로도 시장에서 지속적인 경쟁력을 발휘할 것으로 보인다. 다만 시장 환경이 계속 변화하는 만큼, 이들 역시 끊임없이 전략을 조정하고 새로운 기회를 포착해야 할 것이다.
위기를 기회로 전환한 '캡·퍼·코'의 행보가 한국 상업용 부동산 시장의 새로운 기준이 될지 주목된다. FAQ Q.
'캡·퍼·코'는 어떤 기업들로 구성되어 있나?
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A. '캡·퍼·코'는 캡스톤자산운용, 퍼시픽자산운용, 코람코자산신탁으로 구성된다.
이들은 2026년 들어 서울 핵심 오피스, 물류센터, 리츠 기반 오피스 등 주요 거래에서 잇따라 성과를 내며 상업용 부동산 시장의 새로운 주도 세력으로 평가받고 있다.
향후 전망과 시사점: 튼튼한 전략이 필요한 시점
Q. 현재 한국 상업용 부동산 시장의 상황은 어떠한가?
A. 2026년 1분기 서울 오피스 거래 규모는 2조 8926억 원으로 전 분기 대비 49% 감소하며 시장 위축이 심화되었다. 반면 강남권역 오피스 평당 가격은 4067만 원으로 역대 최고치를 기록했다.
거래 규모는 줄고 가격은 오르는 역설적 상황에서, 자금 조달 능력과 딜 성사 역량을 갖춘 자산운용사들이 시장을 주도하고 있다. Q. 캡스톤자산운용의 최근 주요 성과는 무엇인가?
A. 캡스톤자산운용은 인천 영종도 항공화물 물류센터 '아레나스 영종'을 약 4300억 원 규모로 인수했다.
또한 서울 성수동 프라임급 오피스 빌딩의 선매입 지위를 확보하며 물류센터와 오피스 시장에서 존재감을 드러냈다. 이는 유연한 자금 구조화와 전략적 투자 역량을 바탕으로 한 성과다.
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