정부 정책의 한계, 전문가들이 평가한 점수는?
'부동산은 절대 떨어지지 않는다'는 말은 과거의 이야기일지도 모릅니다. 한국 부동산 시장은 최근 몇 년간 급등과 급락을 반복하며 예측 불가능한 양상을 보이고 있습니다.
불과 몇 년 전까지만 해도 집값 급등에 허덕이던 시장은 이제 반대로 가격 하락, 고금리 환경, 매물 잠김 현상 등 다양한 복합적인 문제 속에서 방향성을 찾지 못하고 있습니다. 이러한 가운데 현 정부의 부동산 정책이 시장 상황을 냉정히 분석하지 못하고 실효성 있는 대책을 내놓지 못하고 있다는 지적이 전문가들 사이에서 꾸준히 제기되고 있습니다.
2026년 4월 2일, 미디어펜이 발표한 설문조사 결과는 이러한 우려를 명확히 보여줍니다. 국내 부동산 전문가 11명을 대상으로 한 이번 조사에서 현 정부의 부동산 정책에 대한 평가는 평균 5.7점(10점 만점)에 그쳤습니다.
절반을 겨우 넘긴 이 점수는 전문가들이 정부 정책을 '박한 평가'로 바라보고 있음을 단적으로 보여줍니다. 이들 다수는 정부 정책의 실효성이 부족하다는 점을 꼬집으며 회의적인 시각을 드러냈습니다.
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특히 전문가들은 현 정부의 부동산 대책이 '반쪽짜리 대책'에 머물러 있다는 데 의견을 모았습니다. 한성대학교의 권대중 교수는 부동산 대책이 공공 중심으로만 치우쳐 있어 시장의 현실적 요구를 충분히 담아내지 못하고 있다는 점을 비판했습니다. 또한 정부가 내놓은 공급 확대 방안 또한 단기적 해결책에 지나지 않을 수 있다는 우려가 존재합니다.
전문가들이 한목소리로 강조하는 것은 '민간 참여 없이는 한계가 있다'는 점입니다. 정책의 한계는 특히 공급 방식에서 두드러집니다. 현 정부는 공공 주도형 주택 공급을 통해 시장 안정화를 꾀하고 있지만, 이는 민간 주도의 활발한 참여를 배제함으로써 제약이 크다는 비판을 받고 있습니다.
김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 공공 중심 정책이 빠른 결정을 내리기 어려운 구조를 가지고 있으며, 목표로 삼는 물량을 실제로 달성하기까지의 과정이 비효율적일 수 있다고 지적했습니다. 시장 참여자의 요구를 충분히 반영할 수 있는 민간 참여의 필요성은 전문가들이 한목소리로 강조하는 부분입니다.
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민간 건설사와 개발업체들의 참여를 확대하지 않고서는 실질적인 공급 확대가 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 진단입니다. 주목해야 할 또 다른 변수는 양도세 중과 유예 종료 이후 시장이 받고 있는 충격입니다. 강남권을 중심으로 나타나기 시작한 매물 잠김 현상과 급매물 위주의 하락세는 시장 참여자들에게 큰 우려를 낳고 있습니다.
다만 이 하락세가 서울 전역으로 확산될지, 아니면 특정 지역에 국한될지에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈립니다. 권대중 교수는 5월 이전까지 급매물 위주로 하락세가 나타날 것으로 전망하며, 양도세 중과 유예 종료가 시장에 영향을 미치다가 조정 국면이 안정화될 가능성을 언급했습니다.
그는 초기 충격 이후 시장이 점차 안정을 찾아갈 것이라는 비교적 낙관적인 시나리오를 제시했습니다. 반면 김인만 소장은 하락세가 양도차익이 큰 강남3구 등 특정 지역에 국한될 것이며, 다른 지역은 영향이 제한적일 것으로 내다봤습니다. 이는 지역별 시장 특성과 투자자들의 보유 기간, 차익 규모 등이 다르기 때문이라는 분석입니다.
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강남권 일부 지역의 고가 자산 보유자들은 양도세 중과 부담을 피하기 위해 급매로 나서는 경향이 강한 반면, 중저가 주택이 많은 타 지역은 보유자들의 차익 규모가 상대적으로 작아 급매 압박이 덜하다는 것입니다. 따라서 강남권에서 나타나는 급격한 조정이 다른 지역으로까지 파급되기는 어렵다는 게 김 소장의 판단입니다.
공급과 민간 참여가 그리는 부동산 시장의 미래
그러나 김학렬 스마트튜브 소장은 더 비관적인 전망을 내놓았습니다. 그는 이미 서울 전역으로 하락세가 전이되고 있으며 4월까지 조정 폭이 더욱 커질 것이라고 경고했습니다.
김 소장은 강남권에서 시작된 가격 조정이 서울 전체로 확산되는 양상이 뚜렷하게 관찰되고 있다고 분석했습니다. 그에 따르면 강남권의 하락이 심리적 방아쇠 역할을 하면서 다른 지역 매도자들도 가격 조정 압박을 느끼고 있으며, 이는 연쇄적인 하락세로 이어질 가능성이 높다는 것입니다.
특히 4월까지는 양도세 중과 유예 종료의 영향이 본격화되는 시기이므로 조정 폭이 예상보다 클 수 있다는 우려를 표명했습니다.
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이처럼 전문가들 사이에서도 향후 시장 전망에 대한 의견이 엇갈리고 있지만, 한 가지 공통된 의견은 존재합니다. 바로 '공급'과 '정책 일관성'이 중장기 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수라는 점입니다. 정부의 일관성 있는 정책 집행과 공급 전략은 시장 불안을 해소하는 데 중요한 요인으로 떠오르고 있습니다.
실제로 최근 몇 년간 부동산 관련 정책이 급변하면서 적지 않은 혼란을 야기한 바 있습니다. 특히 다주택자 양도세, 임대소득세 과세 강화, 대출 규제 등 정책이 짧은 시간 내에 여러 차례 변경되면서 투자 심리를 냉각시키는 데 일조하며 거래량 감소를 초래했습니다. 전문가들은 정부 정책이 장기간의 일관성을 유지해야만 시장의 신뢰를 얻을 수 있다고 강조합니다.
빈번한 규제 변경은 시장 참여자들을 불안하게 만들 뿐이며, 이는 결국 시장의 예측 가능성을 떨어뜨려 거래 위축으로 이어진다는 것입니다. 특히 부동산은 장기 자산이기 때문에 정책의 예측 가능성이 다른 어떤 시장보다 중요합니다.
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정책이 자주 바뀌면 집을 사려는 실수요자나 투자자 모두 의사 결정을 미루게 되고, 이는 시장 전체의 거래 절벽으로 나타날 수 있습니다. 전문가들이 지적하는 또 다른 문제는 세제 개편의 방향성입니다. 양도세 중과 유예 종료 이후 세제를 어떻게 운용할 것인지, 다주택자에 대한 과세를 어느 수준으로 유지할 것인지, 1주택자 양도세 감면 기준을 어떻게 조정할 것인지 등 세제 개편과 관련된 쟁점마다 전문가들의 의견이 다양합니다.
일각에서는 과도한 세금 부담이 시장 거래를 위축시킨다며 세제 완화를 주장하는 반면, 다른 한편에서는 투기 수요 억제를 위해 세제를 강력히 유지해야 한다는 의견도 존재합니다.
한국 시장에 미치는 영향과 전망 분석
전월세 시장의 변화도 주목해야 할 부분입니다. 고금리 환경이 지속되면서 전세 시장은 위축되고 월세 수요는 증가하는 추세가 이어지고 있습니다.
전세 보증금을 마련하기 어려운 실수요자들이 월세로 전환하면서 임대 시장 구조 자체가 변화하고 있는 것입니다. 특히 서울시 내 중심지에 위치한 신축 아파트의 경우 월세 전환이 더욱 활발하게 진행되고 있으며, 이는 서민들의 주거비 부담을 가중시키는 요인이 되고 있습니다.
임대료 상승은 실수요자들에게 큰 압박으로 작용하고 있으며, 이러한 상황은 공공 임대와 민간 임대 시장 모두에서 대비책을 요구하고 있습니다. 매물 잠김 현상 역시 심각한 문제로 대두되고 있습니다. 집값이 하락하는 상황에서 매도자들은 손실을 감수하고 팔기보다는 매물을 시장에 내놓지 않고 관망하는 경향이 강해지고 있습니다.
특히 최근 몇 년간 고점에서 주택을 구입한 사람들은 현 시세로 팔 경우 큰 손실이 발생하기 때문에 거래를 미루고 있습니다. 이러한 매물 잠김 현상은 시장 유동성을 더욱 떨어뜨리고, 실수요자들이 원하는 물건을 찾기 어렵게 만드는 악순환을 초래합니다.
결론적으로, 2026년 4월 현재 한국 부동산 시장은 정책적, 구조적 한계로 인해 다방면에서 도전에 직면해 있습니다. 미디어펜의 설문조사가 보여주듯 전문가들은 현 정부의 부동산 정책을 '반쪽짜리 대책'으로 평가하고 있으며, 특히 공공 중심의 공급 정책이 민간 참여를 배제함으로써 실효성이 떨어진다고 지적합니다. 공급과 수요 면에서 공공 중심이냐 민간 참여냐의 문제를 해결하지 못하면 시장 혼란은 지속될 가능성이 큽니다.
양도세 중과 유예 종료 이후 시장 조정이 어느 정도 규모로, 어느 지역까지 확산될지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리지만, '공급'과 '정책 일관성'이 중장기 시장을 좌우할 핵심이라는 점에서는 의견이 일치합니다. 정부가 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 정책 일관성과 실효성을 담보로 한 대책이 선제되어야만 할 것입니다. 잦은 정책 변경으로 시장 참여자들을 혼란스럽게 하기보다는, 중장기적 관점에서 예측 가능한 정책 기조를 유지하는 것이 필요합니다.
또한 공공 주도 공급만으로는 한계가 있으므로 민간의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 인센티브와 제도 개선이 병행되어야 합니다. 독자 여러분께 묻습니다.
부동산 시장 안정화를 위해 가장 중요한 요소는 무엇이라고 생각하십니까? 민간 참여를 늘리는 방안이던, 공공 공급을 더욱 확대하는 방안이던, 아니면 세제 개편을 통한 시장 조정이던, 다양한 대안에 대한 논의는 이제 본격적으로 시작되어야 할 시점입니다.
이서준 기자
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[참고자료]
vertexaisearch.cloud.google.com
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