최근 논란이 된 장기전세 물량은 강일리버파크 1390가구와 고덕리엔파크 1614가구 등 총 3004가구다. 장기전세는 서울시가 2007년 ‘시프트(SHift)’라는 이름으로 도입한 공공임대주택이다. 무주택 서울시민에게 주변 전세 시세의 40~80% 수준으로 최장 20년간 거주하도록 공급했으며, 처음부터 분양전환을 전제로 한 주택은 아니다.
입주민은 무주택 상태를 유지한 가구에 시세의 80% 수준으로 보증금을 올려 재계약할 기회를 달라고 요구한다. 20년 거주자에게 감정가격 기준의 분양전환 기회를 달라는 요구도 내놨다. 안내문에는 시세 10억원인 집에서 보증금 3억원만 돌려받아 나가야 한다는 호소가 담겼다. 안내문에 등장한 ‘보증금 23%’는 입주민 측이 자신들의 계약 조건을 설명한 수치로, 전체 장기전세에 적용되는 기준은 아니다.
쟁점은 계약 종료 뒤 감당해야 할 주거비다. 기사에 인용된 서울시 자료상 올해 장기전세 평균 보증금은 2억9300만원이다. 서울 아파트 평균 전셋값 7억1178만원의 약 41% 수준이다. 두 평균값은 개별 가구의 이주 비용을 뜻하지 않지만, 민간 임대시장으로 옮길 때의 부담을 보여준다. 직장·학교·병원 등 오랜 생활 기반을 유지할 수 있는지도 입주민에게 중요한 문제다.
서울시는 만기 후 퇴거 원칙을 유지하고 있다. 오세훈 서울시장은 9월 8일 ‘장기전세주택, 서울의 주거사다리 희망토크’에서 입주 대기자 역시 서울시민이라는 점을 들어 연장 요구에 선을 그었다. 시민 1000명 조사에서도 73.9%가 만기 퇴거에 동의했다. 찬성 이유는 계약 원칙 준수 37.2%, 영구 거주보다 자립 지원이라는 공공임대 목적 37.1%였다. 거주 기간은 53.2%가 적절하다고 봤고, 단축은 25.7%, 연장은 18.5%였다.
서울 전체 장기전세는 2027년부터 처음으로 20년 만기를 맞는다. 연도별 물량은 2027년 310가구, 2028년 682가구, 2029년 1747가구, 2030년 2452가구, 2031년 4170가구다. 서울시는 5년간 약 9300가구를 회수해 새로운 무주택 가구의 장기전세나 신혼부부용 ‘미리 내 집’ 등으로 재공급할 계획이다. 고령·거동 불편 입주민에게 다른 공공임대를 연결하는 방안은 검토 단계이며, 적용 범위도 제한적이라는 입장이다.
서울시가 2007년 이후 공급한 장기전세는 3만8296가구다. 만기 전 퇴거한 1만5529가구 중 82.4%는 주택 매수나 민간 전세 이동 등을 이유로 자발적으로 퇴거했으며, 평균 거주 기간은 7년6개월이었다. 기존 입주민의 재계약은 신규 무주택자의 입주 기회와 연결된다. 분양전환은 공공주택의 소유권을 이전하는 문제여서 거주 기간 연장과 구분해 살펴야 한다.
임차인의 판단은 본인 계약의 만료일과 서울시·공급기관의 공식 안내를 확인하는 데서 출발해야 한다. 서울 전체의 첫 만기 시점을 해당 단지 모든 가구의 퇴거일로 해석해서는 안 된다. 재계약·분양전환 요구도 확정된 정책은 아니다. 이주를 준비한다면 반환 보증금과 추가 자금, 생활권 내 대체 주택의 실제 임대조건을 함께 비교해야 한다. 원문에 소개된 업계 의견도 일괄 연장에는 신중하되, 고령자 등의 이주 충격을 줄일 대책은 필요하다는 취지다.
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