부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규제 강화와 자금 경색으로 토지 개발 시장의 불안정성이 커지는 가운데, 토지 매입비 부담을 줄이면서 체험·체류형 시설을 구축할 수 있는 '관광농원 개발사업'이 새로운 대안으로 떠오르고 있다.
특히 원삼면 반도체 클러스터 배후지와 백암면 일대를 중심에 둔 용인시 처인구는 농업·관광 잠재력이 높아 토지 활용 관련 문의가 활발하게 이어지는 추세다.
다만 관광농원은 단순 건축 허가와 달리 복잡한 인허가 및 법적 요건을 충족해야 하는 만큼 사전 검토가 사업 성패를 가른다.
관광농원 개발의 첫 관문은 사업시행자의 자격 요건이다.
「농어촌정비법」 제83조에 따라 일반 개인이나 일반 법인은 즉시 토지를 매입해 신청할 수 없다.
농업인, 어업인, 한국농어촌공사, 영농조합법인, 농업회사법인 등 자격을 갖춘 주체만 사업 신청이 가능하다.
일반 투자자나 개발 시행사가 진입하려면 사업 신청 전 지자체별 농업인 요건을 갖추거나 조건에 부합하는 농업법인을 사전에 설립해야 인허가 절차에 들어갈 수 있다.
농원 본연의 기능을 유지하기 위한 영농체험시설 비율 규정도 철저히 준수해야 한다.
전체 승인 면적의 20% 이상(최소 2,000㎡ 이상)은 식량, 채소, 과수, 화훼 등 농장이나 축사, 양어장 등 농수산물 생산 시설로 채워야 한다.
이 필수 기본시설을 충족한 후 남은 부지에 숙박시설, 글램핑·카라반 등 캠핑장, 카페·식당 등 식음료 시설, 특산물 판매장 등을 연계해 배치하는 방식이다. 상업시설 위주로 기획된 사업계획은 심의 과정에서 반려된다.
토지이용계획상 용도구역에 따른 행위 제한과 면적 기준도 명확히 파악해야 한다.
농지의 경우 농업진흥구역 내 설치가 원칙적으로 불가능하지만, 농업보호구역에서는 「농지법 시행령」 제30조에 따라 3만㎡ 미만 규모까지 허용된다.
또한 농업보호구역은 농지보전부담금 50% 감면 혜택이 적용된다. 임야(임업용 보전산지) 역시 「산지관리법 시행령」 제12조에 의해 3만㎡ 미만까지
예외적으로 허용되며 대체산림자원조성비가 100% 감면된다. 단, 경사도 및 입목축적 기준을 따라야 하고 산지전용 면적이 2,000㎡ 이상일 경우 산림공학기술자의 '재해위험성 검토의견서' 제출과 산지복구비 예치가 필수적이다.
지자체 건축조례와 소규모 환경영향평가 기준은 사업 기간을 결정짓는 핵심 항목이다.
사업 승인을 받더라도 내부 카페나 식당 등은 용인시 도시계획조례의 건축 제한을 받아 보전관리지역 등 식당·카페 입지가 제한되는 구역인지 사전 조회가 필요하다.
아울러 「환경영향평가법 시행령」에 따른 소규모 환경영향평가 대상 면적(보전관리지역 5,000㎡ 이상, 농림·생산관리지역 7,500㎡ 이상, 계획관리지역 10,000㎡ 이상, 공익용 외 산지 30,000㎡ 이상)을 산출해야 한다.
환경영향평가 대상에 포함되면 용역 비용 발생과 관할 환경청 협의로 인해 인허가가 6개월 이상 지연될 수 있어, 빠른 착공을 노린다면 평가 대상 면적 미만으로 전체 개발 규모를 설정하는 전략이 유리하다.
관광농원은 지자체장(시장·군수)에게 사업계획서, 토지 명세서, 조감도, 자금 조달계획 등을 제출해승인을 받는 구조로 진행된다.
사업 승인 시 「건축법」, 「농지법」, 「산지관리법」, 「국토계획법」, 「하수도법」 등 30여 개 관련 법률 인허가가 일괄 의제 처리된다.
다만 산지전용 타당성조사나 하수처리 용량 검토서 등 개별 법률이 요구하는 서류가 미비할 경우 협의에 차질을 빚을 수 있으므로 철저한 사전 준비를 거쳐 준공 및 운영 신고(농어촌정비법 제85조)까지 마쳐야 정상 영업에 들어갈 수 있다. 용인 처인구는 개발 호재가 많은 지역이지만 환경 및 용도지역 규제가 매우 까다로우므로 부지 매입 전 사업자 자격, 농업진흥구역 포함 여부, 용인시 조례상 건축 가능 여부, 환경영향평가 면적 기준을 종합 검토해 리스크를 최소화해야 한다.
문의(부땅태산 이미선 기자): 010-8587-2118
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