서울을 비롯한 수도권 아파트 임대차 시장에 역대급 전세난이 불어닥치면서, 자력으로 내 집 마련이 불가능해진 30대 실수요자들이 결국 부모의 경제적 지원에 기대는 이른바 '부모 찬스' 현상이 부동산 시장의 거대한 메가트렌드로 자리 잡았다. 천정부지로 치솟는 주거 비용과 정부의 강력한 대출 조이기 정책이 맞물리면서, 근로 소득만으로는 부동산 진입 장벽을 넘을 수 없는 청년 세대의 좌절감이 세대 간 부의 대물림 현상으로 극명하게 나타나고 있다.
최근 한국부동산원 등 관련 기관의 통계 지표를 살펴보면 서울 아파트 전세 가격의 상승세는 가히 파괴적이다. 9월 둘째 주를 기준으로 올해 누적 상승률은 7.79%로 치솟았다. 이는 전년 동기 대비 약 4.7배에 달하는 폭발적인 수치이며, 연간 상승률 관점에서도 전년도 전체 상승률인 3.77%를 일찌감치 두 배 이상 초과한 상태다. 과거 극심한 매물 품귀 현상으로 임대차 대란이 일어났던 지난 2015년의 10.79% 이후 근 10년 만에 맞이하는 최악의 주거비 부담 가중 사태다. 이러한 살인적인 전셋값 폭등은 무주택 서민들을 벼랑 끝으로 내몰며 '어떻게든 집을 사야 한다'는 절박한 패닉 바잉(공황 구매) 심리를 자극하고 있다.
그러나 금융권의 문턱은 그 어느 때보다 높다. 이 속에서 폭발적으로 증가한 것이 바로 '가족 은행'을 통한 자금 조달이다. 국회 국토교통위원회 소속 김종양 의원실이 국토교통부로부터 입수하여 분석한 '자금조달계획서' 데이터에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 전국적으로 주택 매입 과정에서 신고된 증여 및 상속 자금의 규모는 무려 6조 8,797억 원에 달했다. 한 해가 채 절반을 조금 넘긴 시점에 이미 작년 전체 규모였던 6조 5,782억 원을 훌쩍 뛰어넘어 역대 최고치를 경신 중이다. 전체 부동산 취득 자금 포트폴리오에서 이러한 무상 이전 자본이 차지하는 비율 역시 전년도 3.54%에서 올해 5.29%로 수직 상승했다. 부동산 시장을 움직이는 핵심 동력이 근로 소득과 금융권 대출에서 물려받은 자산으로 급격히 이동하고 있음을 시사한다.
이러한 현상의 중심에는 30대 청년층이 있다. 7월까지 30대가 주택을 매입하며 동원한 증여 및 상속 자금은 약 3조 5,000억 원으로, 전체 세대 거래액의 과반인 50.9%를 독식했다. 작년 한 해 동안 30대가 활용한 규모가 2조 8,624억 원이었던 점을 감안하면, 단 7개월 만에 전년도 기록을 아득히 초월한 것이다. 자금조달계획서상 해당 자금을 명시한 30대의 거래 건수 또한 전년 1만 6,045건에서 올해 동기간 2만 113건으로 25.4% 급증했다. 부모의 재력이 곧 자녀의 거주 안정성으로 직결되는 '현대판 주거 신분제'가 고착화되고 있다는 비판이 제기되는 지점이다.
전문가들은 이 같은 폭발적인 자금 이전의 원인을 정부의 복합적인 규제 정책 역효과에서 찾는다. 현재 서울 전 권역과 경기도 주요 지역은 갭투자가 사실상 원천 차단된 상태이며, 주택담보대출 한도마저 최대 6억 원 선으로 묶여 있다. 순수 자기 자본 없이 금융 레버리지만을 활용한 주택 구매가 불가능해진 셈이다. 여기에 지난 5월을 기점으로 다주택자를 겨냥한 양도소득세 중과 조치가 재개된 것이 결정타로 작용했다. 징벌적 세금 폭탄을 맞으며 주택을 급매로 처분하느니, 차라리 무주택자인 자녀에게 선제적으로 자산을 증여하여 명의를 분산시키는 '절세 우회로'를 택한 다주택자 부모들의 셈법이 시장에 즉각 반영된 것이다.
이러한 부의 대물림은 특정 부촌에 국한되지 않고 서울 25개 자치구 전역으로 들불처럼 번지고 있다. 올해 7개월 동안 서울 지역 주택 매입에 투입된 증여 및 상속 자금만 4조 3,181억 원으로, 이미 작년 전체 규모의 97%에 육박했다. 서울 지역 전체 주택 매수 자금 중 이들 자본이 차지하는 비중은 전년 4.19%에서 6.45%로 눈에 띄게 뛰었다. 특히 강남 3구뿐만 아니라 전통적으로 중저가 주택 밀집 지역으로 분류되던 도봉구, 금천구, 노원구, 강북구, 중랑구 등 이른바 외곽 지역에서도 불과 반년 남짓 만에 작년 한 해 동안의 증여 자금 유입량을 초과하는 기현상이 발생했다. 이는 서울 하늘 아래 그 어떤 곳도 더 이상 부모의 도움 없이는 진입하기 어려운 요새가 되어버렸음을 의미한다.
한국부동산원 산하 부동산연구원이 발표한 '서울시 부동산 증여의 세대 간 이전 구조와 정책 반응의 이질성' 심층 보고서는 이 비극적인 연결고리를 통계적으로 증명한다. 2010년부터 올해 초까지의 장기 데이터를 추적한 결과, 부동산 자산을 넘겨주는 60대 이상 부모 세대와 이를 넘겨받는 30대 자녀 세대 간의 상관계수는 무려 0.983을 기록했다. 이는 통계학적으로 완벽에 가까운 일치도를 뜻하며, 부모의 경제적 능력이 자녀의 자산 형성 및 주거 수준을 결정짓는 절대적 변수임을 방증한다. 결국 현재의 부동산 시장은 개인의 땀방울이 아닌 가문의 경제력에 의해 재편되고 있으며, 근본적인 주택 공급 확대와 청년층 맞춤형 금융 지원 책이 병행되지 않는 한 흙수저와 금수저로 양분된 주거 양극화의 골은 더욱 깊어질 수밖에 없다.
'영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'의 시대가 저물고 '엄빠 찬스'의 시대가 도래했다. 7조 원에 육박하는 증여·상속 자금의 부동산 시장 유입은 단순한 거래액의 증가를 넘어, 우리 사회의 계층 이동 사다리가 완전히 붕괴되었음을 알리는 위험 신호다. 60대의 부가 30대로 직접 대물림되는 구조 속에서, 자력으로 미래를 개척하려는 평범한 청년들의 근로 의욕 상실은 국가적 손실로 이어질 수밖에 없다. 정부는 대출 규제와 세금 중과라는 단편적인 억제책에서 벗어나, 서민들이 체감할 수 있는 양질의 주택 공급과 불평등을 해소할 수 있는 정교한 주거 복지 로드맵을 시급히 제시해야 할 시점이다.
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