국토교통부가 2026년 9월 17일 발표한 개정안의 핵심은 실거주 유예 신청기한 연장 이다. 기존 신청기한은 2026년 12월 31일까지였지만 이를 2027년 12월 31일까지 1년 연장 한다. 관련 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행할 예정 이다. 따라서 9월 18일 현재는 최종 시행 전 단계라는 점을 구분해야 한다.
실무적으로 더 중요한 변화는 임대차 갱신계약 인정 이다. 지난 5월 조치에서는 매수 당시 세입자의 기존 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예됐다. 이번 개정안은 여기에 갱신계약 1회, 최대 2년 을 추가로 인정한다. 갱신계약이 있는 경우 기존 계약과 갱신계약 종료일까지 실거주 시점을 늦출 수 있게 되는 구조다.
다만 모든 매수자에게 자동 적용되는 것은 아니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람 이어야 한다. 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하며, 해당 갱신계약은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작 해야 인정받을 수 있다. 국토부는 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지 한다고 밝혔다.
일정에 따라 입주 시점도 달라진다. 갱신계약이 없다면 시행 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 유예되며 최대 2년 범위다. 갱신계약까지 인정받는 경우에는 신청기간 15개월과 갱신기간 최대 24개월을 고려해 시행일로부터 최대 3년 3개월까지 입주가 유예될 수 있다. 다만 이는 모든 거래에 일률적으로 적용되는 기간이 아니다. 실제 입주일은 기존 임대차 만기와 갱신계약 시점에 따라 달라진다.
매수자는 계약 전 토지거래허가 대상 여부와 임대차 만기일, 갱신계약 체결 여부, 무주택 유지기간, 실제 입주 가능일 을 함께 확인할 필요가 있다. 특히 “세입자가 있으면 무조건 2년 더 유예된다”거나 “실거주 의무가 없어졌다”고 이해해서는 안 된다. 이번 조치는 실거주 원칙을 유지하면서 임차인의 계약기간과 매수자의 입주시점이 충돌하는 문제를 조정하는 데 초점이 맞춰져 있다.
공인중개 현장에서도 계약서의 임대차 종료일만 보는 것으로는 부족하다. 최초 계약일과 갱신계약 체결일·시작일을 확인하고, 매수자의 무주택 요건도 함께 점검해야 한다. 무엇보다 현재는 시행령 개정안 단계이므로 실제 매매계약이나 토지거래허가 신청 때는 최종 공포된 규정과 관할 허가관청의 적용 기준을 다시 확인하는 것이 중요하다.
토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수할 계획이라면 가격뿐 아니라 임대차 종료일과 실제 입주 가능 시점을 먼저 따져봐야 한다. 계약 전 해당 주택의 허가 조건과 임대차 현황을 함께 확인하는 것이 필요하다.
땅폴레옹 한지윤 기자 010-8848-7727 센타부동산 홈페이지
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