토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 매수하는 무주택 실수요자의 선택지가 넓어진다. 국토교통부는 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한을 2026년 말에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약까지 유예 대상으로 인정한다고 17일 밝혔다.
국토교통부가 17일 발표한 ‘토지거래허가구역 내 실거주 유예 연장·확대’ 방안에 따르면 새로운 제도는 2026년 10월 1일부터 시행된다. 기존 임대차계약의 잔여기간만 인정하던 방식에서 한발 더 나아가 갱신계약 1회, 최장 2년까지 실거주 유예기간으로 추가 인정한다.
정부는 지난 5월 세입자가 있는 주택 전체로 실거주 유예 적용범위를 확대했다. 당시에는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하는 경우 한시적으로 적용하기로 했다. 이번 조치는 신청기한을 1년 더 늘리고 갱신계약까지 인정해, 기존 임차인의 거주 안정과 무주택 실수요자의 매수 기회를 함께 보완한 것이 핵심이다.
갱신계약이 없는 주택은 시행일인 10월 1일 기준 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주를 유예할 수 있다. 이에 따라 최장 2028년 9월 30일까지 입주가 미뤄질 수 있다. 갱신계약이 있는 경우에는 조건을 충족하면 신청기간 15개월과 갱신계약 최대 24개월을 합쳐 최장 3년 3개월, 2029년 12월 31일까지 입주가 유예될 수 있다.
다만 갱신계약은 실거주 유예 신청 전에 체결해야 하며, 해당 갱신계약 역시 정해진 신청기간 안에 시작돼야 한다.
이번 조치를 토지거래허가구역 내 갭투자 허용으로 해석해서는 안 된다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 하며, 유예기간이 끝난 뒤 해당 주택에 입주하면 2년간 직접 거주해야 하는 의무도 유지된다. 국토부 역시 실거주 원칙을 유지하면서 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하기 위한 조치라고 설명했다.
매수자와 매도자는 거래 전 임대차계약의 종료일만 확인해서는 부족하다. 최초 임대차계약 기간, 갱신계약 여부와 시작일, 매수자의 무주택 요건, 실제 입주 가능일을 함께 확인해야 한다. 같은 토지거래허가구역의 주택이라도 임대차 조건에 따라 실거주 유예 적용 여부와 입주 시점이 달라질 수 있기 때문이다.
시장에서는 세입자가 거주 중이라는 이유로 거래가 어려웠던 일부 주택의 매매에 도움이 될 수 있다는 분석이 나온다. 다만 거래량 증가 폭이나 가격에 미칠 영향에 대해서는 전문가들의 전망이 엇갈린다. 따라서 이번 조치를 집값의 방향성보다 그동안 실수요자가 접근하기 어려웠던 임대 중 주택의 거래 가능 범위가 넓어졌다는 측면에서 살펴볼 필요가 있다.
토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수하거나 매도할 계획이라면 계약 전 해당 주택의 임대차관계와 실거주 유예 적용 여부를 확인해야 한다. 실제 적용 여부는 거래 조건에 따라 달라질 수 있어 관할 허가관청 확인이 필요하다.
자료 출처 : 국토교통부 2026. 09.17.
「토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대」
※ 2026년 9월 18일 기준 국토교통부 발표자료를 바탕으로 작성했습니다. 실제 거래에서는 주택별 임대차계약과 매수자의 요건이 다르므로 계약 전 관할 허가관청을 통해 적용 여부를 확인하시기 바랍니다.
문의(운부쌤 유정운 기자): 010-5098-0393
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