지자체 과태료 면제와 세법상 혜택 분리 필수, 매수인 취득 시점 기준 리셋 주의
부동산 시장 침체와 세제 개편이 맞물린 가운데, 주택임대사업자 매물을 둘러싼 매도인과 매수인의 세무 지식 부족으로 인한 자산 피해가 잇따르고 있다.
특히 포괄승계 조건으로 거래할 경우 전 소유자의 세제 혜택까지 그대로 이어받는다는 잘못된 인식이 팽배해 현장에서 심각한 혼란이 빚어지는 양상이다.
부동산 특수경매 사례연구소를 이끌고 있는 23년 경력의 실전 전문가 경매통 임윤곤 대표는 최근 상담 사례를 통해 이러한 위험성을 강하게 경고하고 나섰다.
임 대표는 서류상 기재된 승계라는 표현만 믿고 섣부르게 계약을 체결했다가 수천만 원에 달하는 세금을 추징당하거나 예상치 못한 양도소득세 폭탄을 맞는 사례가 급증하고 있다고 지적했다.
핵심 쟁점은 지자체 소관의 행정벌과 국세청 소관의 세법이 완전히 다른 체계로 운영된다는 점이다.
통상 매도인이 주택임대사업자 의무기간을 채우지 않고 포괄승계로 주택을 매도하면, 국토교통부 및 지자체 주택과 소관인 임대사업자 의무 임대기간 위반 과태료는 면제된다.
그러나 이는 행정적 제재를 피하는 것일 뿐, 세법상 양도소득세는 정상 부과된다.
더욱이 본인 명의로 의무 기간을 완주하지 못했기 때문에 그동안 받았던 종합부동산세 합산배제, 재산세 감면, 거주주택 비과세 등의 세제 혜택은 가산세와 함께 전액 환수 대상이 된다.
매수인의 시각에서도 치명적인 오류가 존재한다.
매도인의 잔여 임대기간을 승계받아 의무 기간 종료 시점인 (예를 들어 2028년 9월)에 매도하더라도 양도소득세 비과세나 감면 혜택은 전무하다.
구청 기준의 임대사업자 자격은 2028년 자동 말소되어 과태료 없이 처분이 가능하지만, 세무서는 매수인의 취득 시점부터 보유 및 임대 기간을 새롭게 기산하기 때문이다.
결과적으로 매수인은 단기 매매로 간주되어 장기보유특별공제 배제는 물론 고율의 일반 양도소득세를 온전히 부담하게 된다.
임 대표는 포괄승계 매물 접근 시 이전 소유자의 세제 요건을 배제하고, 순수 매입 가격 대비 미래 가치와 일반 과세 시의 수익성을 냉정하게 분석해야 한다고 조언했다.
또한 매도인 역시 행정 과태료 면제에 현혹되지 말고 국세청 추징 세액을 면밀히 계산해 매각 차익과 비교 형량한 뒤 출구 전략을 수립해야 한다고 강조했다.
가짜 정보와 단편적인 요약 지식이 난무하는 부동산 시장에서 정확한 세무 리스크 분석은 생존의 필수 요소다.
복잡한 권리분석과 세법이 얽힌 특수 매물일수록 전문가의 정밀한 검증을 거치는 신중한 접근이 요구된다.
한국AI부동산신문사 기자 임윤곤 (경매통임윤곤)
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
