미국 주택 판매의 붕괴가 닥쳐오고있다.
2025년 3월, 미국 주택시장은 지난 2009년 대침체 이후 가장 암울한 봄을 맞았다. 기존 주택 판매는 전년 대비 급감했고, 시장에 매물은 빠르게 쌓이고 있다. 수요는 줄고 공급은 넘치면서 가격 하락의 신호탄이 곳곳에서 감지되고 있다.
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 3월의 기존 주택 판매량은 전월 대비 5.9% 하락한 연율 기준 402만 건으로, 이는 2009년 이후 가장 낮은 3월 수치다. 플로리다에서는 시장에 나온 매물이 1월 기준 17만2천 채를 넘어 사상 최고치를 기록했으며, 이는 1년 전보다 22.7% 증가한 수치다. 주택 공급은 넘치는데도 거래는 극히 부진한 이례적인 상황이다.
판매 부진의 가장 큰 원인은 고금리다. 2024년 대부분의 기간 동안 6.5%를 상회했던 모기지 금리는 수요를 억제하고 있다. 주택 가격은 이미 일부 지역에서 하락세로 전환됐다. 특히 오스틴, 탬파, 샌디에이고, 메사 등에서는 콘도 가격이 정점을 찍은 후 급락 중이다. 오스틴의 경우, 3년 동안 60% 올랐던 가격 중 3분의 2를 되돌렸다.
이런 시장 흐름은 단순한 사이클이 아니다. 2024년 한 해 동안 기존 주택 매매는 총 406만 건으로, 1995년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 당시 미국 인구는 2억6600만 명이었지만, 지금은 3억4000만 명을 넘는다. 인구 대비 거래량을 감안하면 주택시장의 침체는 더욱 심각하다.
경제 불안은 주택시장 외의 영역에서도 뚜렷하다. 하버드 정치연구소가 발표한 최근 조사에 따르면, 30세 미만 미국 성인의 약 40%가 생계를 꾸리기 어렵다고 답했다. 특히 여성, 히스패닉, 학사 학위 미보유층에서 그 비율은 더 높았다.
소비 위축은 외식 산업에도 타격을 주고 있다. ‘잭 인 더 박스(Jack in the Box)’는 실적 부진을 이유로 최대 200개의 점포를 폐쇄할 예정이며, 자회사인 ‘델 타코(Del Taco)’ 매각도 검토 중이다. 이는 단순한 경영 판단이 아니라, 소비 여력 축소가 기업 구조조정으로 이어지는 흐름의 단면이다.
연준(FRB)은 여전히 고금리를 유지하고 있다. 그러나 고금리로 인한 부작용이 커지며, 금리 인하 압박이 거세지고 있다. 마이클 스나이더는 “연준이 금리를 내리지 않는 한 주택 가격은 더 하락할 수밖에 없다”고 경고한다.
주택시장, 소비시장, 고용시장 모두에서 균열이 퍼지고 있는 가운데, 지금은 ‘버티기’의 시기다. 그리고 그 버팀목이 되어야 할 정부 정책은 아직도 유효한 해법을 내놓지 못하고 있다.
-마이클 스나이더 컬럼 발췌
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