최근 부동산 가치 상승과 농지·공터 활용 수요 증가로 인해, 타인이 소유자의 동의 없이 무단으로 토지에 건축물을 설치하는 사례가 증가하고 있다. 그러나 ‘남의 땅에 내 맘대로 건물 짓는 행위’는 명백한 불법이며, 토지 소유자는 법적으로 다양한 대응 수단을 통해 이를 철거시키고 손해배상까지 청구할 수 있다.
내 땅에 누가 건물을 지었다면, 무단건축 어떻게 대응해야 할까? 간단하게 말하면 세 가지 조치를 취할 수 있다. 물론 이러한 조치는 별도로 또는 병합하여 진행할 수 있으며, 각각 민법 및 판례에 근거한 권리 행사다.
1. 건물철거청구: 무단으로 세워진 건물 철거를 법원에 청구
2. 토지인도청구: 점유 중인 토지를 소유자에게 반환하도록 요구
3. 부당이득반환청구: 무단점유자가 얻은 이득, 즉 토지 사용료 상당액을 반환하라는 청구
무단건축물, 철거가 가능한 법적 근거는 당연히 있다. 무단건축물에 대한 철거는 민법상 ‘물권적 청구권’에 기반한다. 토지 소유자는 타인의 건물 설치가 자신의 소유권을 침해하고 있다고 주장하며 이를 제거할 수 있다. 단, 주의할 점은 ‘점유취득시효’이다. 민법 제245조에 따르면, 부동산을 일정기간 점유한 자는 소유권을 취득할 수 있다. 따라서 상대방이 오랜 기간 점유해온 경우, 철거가 아닌 소유권 분쟁으로 번질 수 있다. 실무에서는 점유기간, 점유 의사, 분쟁 내역 유무 등을 종합적으로 따져야 하므로, 빠른 초기 대응이 무엇보다 중요하다.
1. 일반 점유 : 20년 이상 평온하고, 공연하게 점유하였고 소유할 의사가 有
2. 선의, 무과실 점유 : 10년간 동일 조건
대구변호사 김범식은 두 가지의 청구 절차를 소개하였다. 바로 토지인도청구와 부당이득반환청구이다. 먼저 토지인도청구의 경우 ‘내 땅 돌려받는 정당한 절차’이다. 민법 제213조는 “소유자는 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있으며, 제214조는 방해 제거 및 예방청구권도 명시하고 있다. 즉, 건물 철거와 함께 토지 자체를 반환받을 수 있는 권리 또한 존재한다. 다만, 상대방이 토지 사용에 대한 어떤 권리(임차권 등)를 주장할 경우 이를 반박할 만한 입증자료가 필요하다.
부당이득반환청구의 경우 ‘불법 점유로 얻은 이익, 반드시 돌려받는 절차’이다. 민법 제741조는 ‘법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고, 손해를 끼친 자는 그 이익을 반환해야 한다’고 규정하고 있다. 무단 건축자는 토지를 임대료 없이 사용함으로써 이익을 얻은 셈이며, 이는 법적 반환 대상이 된다. 반환 범위는 대개 불법 점유 기간 동안의 시가 기준 임대료 총액으로 산정된다. 소송에서는 감정평가서를 통해 적정 임료 수준을 판단하고, 위자료 또는 지연손해금 등을 추가로 청구할 수 있다.
무단건축 대응은 단순히 건물 철거만으로 끝나지 않는다. 점유취득시효 여부, 불법행위 판단, 손해배상 범위 등 복잡한 법적 쟁점이 얽혀 있다. 또한 입증책임 역시 소유자에게 있는 만큼, 철저한 증거 수집과 법적 논리 구성이 필요하다. 다양한 부동산 관련 사건을 접하고 승소 경험이 많은 법률사무소 대련은 ‘불법에는 원칙으로 대응하자.’는 것을 기초로 한다. 타인이 내 땅에 무단으로 건축을 하고 점유하는 행위는 명백한 소유권 침해다. 당황하거나 방치하지 말고, 법적 권리로서 철거·인도·손해배상을 청구해야 한다. 현명한 소유자는 법률전문가와 함께 초기 대응 전략을 수립하고, 감정 대응이 아닌 원칙 대응으로 사태를 해결한다. 불법에는 반드시 원칙으로 대응해야 한다.
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