공공 주도의 한계와 새로운 접근법
어제(3월 31일) 국회에서 개최된 '주택공급 활성화를 위한 정책방향 토론회'는 한국 주택 시장의 현주소를 정확히 진단하고, 미래의 지속가능한 전략을 논의하는 자리였습니다. 특히 이번 토론회에서 가장 주목받은 화두는 공공 주도 주택 공급 정책의 한계와 이를 보완하기 위한 민간 부문의 적극적인 역할 확대 방안을 모색하는 것이었습니다.
주요 전문가들은 이른바 '투 트랙 전략'을 통해 공급 확대와 임대차 시장 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하기 위해서는 공공과 민간이 역할을 분담하는 협력 체계가 필요하다는 데 공통된 의견을 제시했습니다. 대한민국의 주택 문제는 수십 년간 지속되어 온 고질적인 문제로, 단순히 공급 물량을 늘리는 방식만으로는 해결할 수 없다는 점이 다시 한 번 확인된 셈입니다.
김정섭 울산과학기술원 도시미래전략연구센터 교수는 이재명 정부의 공공 주도 공급 정책이 공공성 회복이라는 측면에서는 차별성을 인정받고 있다고 평가하면서도, 신규 택지 중심의 공급 방식에는 한계가 있다고 진단했습니다.
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그는 주택보급률 100% 달성을 위해서는 약 25만 가구의 추가 공급이 필요하다는 점을 구체적인 데이터로 제시하며 현실적인 해법을 강조했습니다. 특히 서울권의 경우 현재 공급 물량이 6만 가구 수준에 그치고 있어, 목표 달성을 위해서는 재개발 및 재건축 등 정비 사업을 적극 활용하여 10만 가구 이상을 순증시킬 수 있는 방안이 필수적이라고 강조했습니다. 정비 사업은 양질의 주택 공급을 가능하게 하고 도시의 미관과 환경 개선에도 기여할 수 있다는 점에서 주목받았습니다.
민간 부문의 참여 확대를 두고 이동주 한국주택협회 상무는 보다 구체적인 전략을 제시했습니다. 그는 정비 사업의 핵심 문제로 사업성을 지목하며, 현재 발의된 법안들이 속도 개선에만 초점을 맞출 뿐 사업성 개선을 위한 실질적인 대책이 부족하다고 지적했습니다. 정비 사업의 활성화를 위해서는 사업성 확보가 선행되어야 하는데, 현재의 정책 방향은 이 부분을 간과하고 있다는 것입니다.
이 상무는 개발부담금 완화와 공공채납 기준 마련의 필요성을 구체적으로 제기했으며, 이러한 정책적 개선안이 민간 투자자들의 참여를 견인하는 중요한 요소가 될 것이라고 설명했습니다.
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그는 또한 아파트 대체재로서 오피스텔의 역할을 확대해야 한다는 의견도 제시하며, 최근 오피스텔 수요 증가와 관련된 시장 변화에 주목했습니다. 아파트 중심의 주거 공급 구조에서 벗어나 다양한 유형의 주거 공간을 제공하는 것도 주택 공급 확대를 위한 하나의 방안이 될 수 있다는 설명입니다.
서울시립대학교 박훈 교수는 주택 문제의 또 다른 중대한 요소로 지역 균형 발전을 꼽았습니다. 박 교수는 지난 3월 26일 '지역균형발전을 위한 주거혁신 정책포럼'에 연구위원장으로 참여하여 지역균형발전을 위한 주거·금융정책 활성화 방안을 논의한 바 있습니다. 그는 이 포럼에서 지방 주택시장 침체와 수도권 집중 현상은 단순히 주택 정책만으로는 해결할 수 없는 복합적 과제라고 진단했습니다.
"조세, 금융, 그리고 주거 정책이 유기적으로 맞물려야 지역 간의 불균형 문제를 해결할 수 있다"는 그의 주장은 지방 소멸과 인구 쏠림 현상을 방지하려면 근본적이고 지속 가능한 대책이 필요함을 보여주고 있습니다.
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지역균형발전은 주택 공급 확대뿐만 아니라 국가 전체의 균형 있는 발전을 위해서도 반드시 고려되어야 할 중요한 정책 과제입니다. 수도권뿐만 아니라 지방에서도 양질의 주거 환경을 제공하는 것이 한국의 경제 전반에 긍정적 효과를 가져올 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.
민간의 기회, 정책으로 실현될까
정부의 규제 완화 역시 이러한 논의에 불을 붙였습니다. 정부는 오늘(4월 1일) 가계부채 관리방안의 일환으로 다주택자의 토지거래허가제 실거주 의무를 완화하는 등 규제 완화 조치를 발표했습니다.
이는 주택 시장의 '매물 잠김' 우려를 해소하고 시장 안정화를 위한 '브릿지 역할'을 하기 위한 것으로 해석됩니다. 다주택자들이 토지거래허가구역에서 주택을 매입한 후 실거주 의무에 묶여 있던 상황에서 벗어나면서, 시장에 매물이 출회될 가능성이 높아졌다는 기대감이 커지고 있습니다.
부동산 전문가들은 이를 통해 일시적이나마 매물 출회 증가가 가능할 것으로 전망하면서도, 장기적인 효과에 대해서는 신중한 시각을 견지하고 있습니다.
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전세 보증금 증액 등 대출 상환 목적의 유동성 활용과 기존 주택 보유를 유지하려는 다주택자들의 움직임도 존재할 수 있어, 일시적인 매물 출회 증가는 지켜볼 필요가 있다고 부동산 전문가들은 분석했습니다. 다주택자들이 실질적으로 매각 대신 보유를 선호하거나, 전세 보증금 증액 등으로 대출을 상환하는 경향이 강해질 수 있다는 점에서 단기적 효과에 머물 가능성도 제기되었습니다. 한국 주택 시장에서 공공과 민간의 공생은 단순히 시장 안정화 그 이상을 의미합니다.
공공 부문이 제공하는 안정적인 기틀 위에서 민간 시장의 창의적이고 유동적인 해결책이 더해질 때, 효율적이고 책임감 있는 주택 공급이 가능해질 것입니다. 이번 토론회에서 전문가들이 강조한 투 트랙 전략은 공공과 민간이 각자의 강점을 살려 역할을 분담함으로써 주택 공급 확대와 임대차 시장 안정이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다는 전략적 접근입니다.
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공공 부문은 공공성을 바탕으로 저소득층과 중산층을 위한 안정적인 주거 공급을 담당하고, 민간 부문은 시장의 수요에 맞춘 다양한 주거 유형을 개발하여 공급하는 역할 분담이 필요하다는 것입니다. 정비 사업의 활성화는 이러한 공공-민간 협력의 핵심 영역입니다. 김정섭 교수가 지적한 것처럼 서울권에서 10만 가구 이상의 순증 공급을 달성하기 위해서는 재개발과 재건축 등 정비 사업이 필수적입니다.
그러나 이동주 상무가 강조한 것처럼 정비 사업의 사업성이 확보되지 않으면 민간의 참여를 기대하기 어렵습니다. 따라서 정부는 속도 개선뿐만 아니라 개발부담금 완화, 공공채납 기준 마련 등 사업성을 실질적으로 개선할 수 있는 정책 방안을 마련해야 합니다. 이러한 정책적 지원이 뒷받침될 때 민간 투자자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있고, 결과적으로 주택 공급 확대라는 목표를 달성할 수 있습니다.
한국 주택시장의 미래와 방향성
지역균형발전 역시 주택 정책의 중요한 축입니다. 박훈 교수가 제시한 것처럼 지방 주택시장 침체와 수도권 집중 현상은 서로 연동된 문제입니다. 조세 정책을 통해 지방 투자를 유도하고, 금융 정책을 통해 지방의 주택 구입과 개발을 지원하며, 주거 정책을 통해 지방에서도 양질의 주거 환경을 제공하는 통합적 접근이 필요합니다.
이러한 유기적 정책 조합이 이루어질 때 수도권 집중을 완화하고 지방의 활력을 되찾을 수 있습니다. 지역균형발전은 단순히 주택 문제를 넘어 국가 전체의 지속가능한 발전을 위한 핵심 과제입니다. 오늘 발표된 정부의 규제 완화 조치는 이러한 맥락에서 시장 안정화를 위한 교량적 역할을 할 것으로 기대됩니다.
다주택자의 토지거래허가제 실거주 의무 완화는 시장에 묶여 있던 매물을 풀어 거래를 활성화하고, 수급 불균형을 일부 해소하는 효과를 가져올 수 있습니다. 그러나 전문가들이 지적한 것처럼 다주택자들의 실제 행동 패턴을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다. 일부 다주택자들은 매각보다는 전세 보증금을 증액하거나 보유를 지속하는 선택을 할 수 있기 때문입니다.
따라서 정부는 이러한 규제 완화 조치의 실효성을 지속적으로 모니터링하고, 필요시 추가적인 정책 수단을 강구해야 할 것입니다. 앞으로 다가올 과제는 분명합니다. 정부는 민간의 자본과 창의성을 정책적으로 활용하는 방안에 더욱 집중해야 하며, 민간 역시 안정성과 공공성이 꾸준히 보장된 환경 속에서 혁신과 성과를 만들어나가는 것이 필요합니다.
한국 주택 시장이 공공주도와 민간 참여의 균형점을 찾는 것은 단순한 전략적 접근이 아니라, 다가올 몇십 년 후를 내다보는 지속 가능한 정책 방향성을 제공하는 열쇠가 될 것이라 평가받고 있습니다. 이번 토론회에서 제시된 투 트랙 전략, 정비 사업 활성화를 위한 사업성 개선, 지역균형발전을 위한 통합적 정책 접근은 모두 이러한 균형점을 찾기 위한 구체적인 방안들입니다. 독자 여러분도 이러한 변화가 여러분의 생활에 어떤 영향을 미칠지 주의 깊게 살펴보시길 바랍니다.
이서준 기자
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[참고자료]
news1.kr
hani.co.kr
yonhapnewstv.co.kr
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