재개발 현장에서 1+1 입주권을 공유로 보유한 뒤 “84타입은 한 사람이, 59타입은 다른 사람이 가지면 된다”고 생각하는 사례가 적지 않다. 그러나 실제 정리는 그렇게 단순하지 않다. 두 주택의 가치가 다르면 공유지분과 실제 취득가치 사이에 차이가 생기고, 정산금이 없거나 부족하면 증여세·양도세·취득세 문제가 한꺼번에 불거질 수 있다.
재개발 입주권 상담을 하다 보면 겉으로는 단순해 보이지만 실제로는 복잡한 사례를 자주 만나게 된다. 특히 등기, 세금, 정산, 전매제한이 한꺼번에 얽히는 경우가 있다.
그중에서도 반드시 조심해야 할 사안이 바로 재개발 1+1 입주권 공유다.
현장에서 이런 질문을 종종 받는다.
“소장님, 84타입 하나랑 59타입 하나가 나오면 그냥 한 사람은 84, 다른 사람은 59를 가지면 되는 거 아닌가요?”
말로 들으면 맞는 것처럼 보인다.
하지만 실제 정리는 훨씬 더 세밀하게 봐야 한다.
모르는 사람과 공유로 산 경우는 당연히 조심해야 한다. 그런데 형제·자매·친척끼리 공유한 경우도 기본 구조는 같다.
핵심은 관계가 아니다.
1. 1+1 입주권, 두 채가 나온다고 자동으로 한 채씩 나뉘는 것은 아니다
재개발 1+1 입주권은 84타입 하나, 59타입 하나처럼 두 채가 나오는 구조일 수 있다.
그래서 많은 사람이 이렇게 생각한다.
A는 84타입.
B는 59타입.
이렇게 나누면 끝이라고 보는 것이다.
그러나 조합이 처음부터 각각 단독명의 배정을 인정하지 않는다면 이야기가 달라진다. 준공 후에는 우선 두 주택이 모두 공유등기될 가능성이 크다.
예를 들어 A와 B가 50:50 공유자라면 등기 구조는 이렇게 나올 수 있다.
84타입은 A 1/2, B 1/2로 등기된다.
59타입도 A 1/2, B 1/2로 등기된다.
즉, 84도 공동소유이고 59도 공동소유가 되는 구조다.
그다음 별도의 공유물분할을 통해 최종 정리를 검토해야 한다.
최종 목표는 보통 이런 형태다.
84타입은 A 단독소유로 정리한다.
59타입은 B 단독소유로 정리한다.
문제는 바로 여기서 생긴다.
두 주택의 가치가 다르기 때문이다.
2. 84와 59의 가치 차이가 있으면 정산금이 필요하다
이번 사례를 숫자로 정리해보자.
84타입 시세는 15억 원이다.
59타입 시세는 12억 원이다.
두 주택의 합산가치는 27억 원이다.
공유지분은 A와 B가 각각 50:50이라고 가정한다.
이 경우 A와 B의 원래 권리가치는 같다.
27억 원의 절반은 13억 5,000만 원이다.
공유 상태에서는 A도 13억 5,000만 원, B도 13억 5,000만 원의 권리를 가진 것으로 볼 수 있다.
그런데 공유물분할 후 A가 84타입 15억 원짜리를 가져가고, B가 59타입 12억 원짜리를 가져간다면 어떻게 될까.
A는 원래 자기 몫보다 1억 5,000만 원을 더 가져가는 구조가 된다.
B는 원래 자기 몫보다 1억 5,000만 원을 덜 가져가는 구조가 된다.
따라서 정상적인 정리는 이렇게 보는 것이 맞다.
84타입을 가져가는 사람이 59타입을 가져가는 사람에게 1억 5,000만 원을 정산해주는 방식이다.
이 정산금이 있어야 공유지분과 실제 취득가치의 균형이 맞는다.
3. 정산금 1억 5,000만 원은 이렇게 계산한다
계산은 어렵지 않다.
84타입과 59타입의 가격 차이는 3억 원이다.
15억 원에서 12억 원을 빼면 3억 원이다.
두 사람이 50:50 공유자라면 이 차이의 절반이 정산 대상이다.
3억 원의 절반은 1억 5,000만 원이다.
따라서 84타입을 단독으로 가져가는 사람은 상대방보다 1억 5,000만 원 더 많은 재산을 가져가는 셈이다.
그래서 84를 가져가는 사람이 59를 가져가는 사람에게 1억 5,000만 원을 지급해야 공평한 공유물분할 구조가 된다.
4. 모르는 사람뿐 아니라 형제·친척도 마찬가지다
이 부분을 반드시 기억해야 한다.
이 문제가 꼭 모르는 사람과 공유했을 때만 생기는 것은 아니다. 형제, 자매, 친척 사이에 재개발 1+1 입주권을 공유한 경우도 기본 구조는 같다.
세금은 “서로 아는 사이냐, 모르는 사이냐”보다 실제 경제적 이익이 누구에게 이동했는지를 본다.
예를 들어 형제가 50:50으로 1+1 입주권을 가지고 있다고 해보자.
형은 84타입을 가져간다.
동생은 59타입을 가져간다.
이렇게 정리하기로 했다고 가정한다.
84가 15억 원, 59가 12억 원이라면 형은 자기 몫보다 1억 5,000만 원을 더 가져가는 구조가 된다.
이때 정산금 없이 “가족끼리니까 그냥 이렇게 나누자”고 정리하면 차액 부분이 증여로 보일 수 있다.
오히려 가족 간 거래는 세무상 더 꼼꼼히 보는 경우가 많다.
따라서 형제·자매·친척 사이에서도 84와 59의 시세 근거를 남겨야 한다. 정산금 산정 방식도 정리해야 한다. 정산금 지급일도 명확히 해야 한다. 계좌이체 내역도 보관해야 한다. 공유물분할 합의서도 작성해야 한다. 세금 부담 주체도 미리 정해야 한다.
다만 부부의 경우는 조금 다르게 봐야 한다.
부부도 재산 이전이나 지분 변동이 있으면 세금 검토가 필요하다. 다만 부부간 증여재산공제 등 별도 검토 요소가 있다. 따라서 형제·친척과 완전히 같다고 단정하기보다 세무사 확인을 거치는 것이 안전하다.
5. 정산금이 없으면 증여세 문제가 생길 수 있다
정산금을 주지 않고 단순히 A는 84타입, B는 59타입으로 나누면 문제가 생길 수 있다.
세무서 입장에서는 이렇게 볼 수 있다.
“B가 A에게 1억 5,000만 원 상당의 이익을 무상으로 넘겨준 것 아닌가?”
이 경우 증여세 문제가 생길 수 있다.
모르는 사람끼리도 마찬가지다. 형제·친척끼리는 더 조심해야 한다.
가족끼리 실제 돈이 오가지 않았는데 큰 평형을 한쪽이 가져간다면 세무상으로는 무상 이전 또는 저가 이전으로 문제될 여지가 있다.
그래서 이 사례에서는 반드시 합의서에 84와 59의 기준 시세를 남겨야 한다. 정산금 1억 5,000만 원도 명시해야 한다. 정산금 지급일과 지급방법도 적어야 한다. 세금 부담 주체도 정해야 한다. 등기서류 협조 의무도 넣어야 한다.
말로만 정리하면 나중에 세금 문제뿐 아니라 가족 간 분쟁으로도 이어질 수 있다.
6. 취득세는 “얼마냐”보다 “어떤 구조냐”가 먼저다
공유물분할은 일반 매매와 다르게 볼 수 있는 부분이 있다.
자기 지분 범위 안에서 공유관계를 정리하는 부분은 낮은 취득세율 적용을 검토할 수 있다.
다만 공유물분할로 주택을 취득하더라도 본인 지분을 초과하는 부분은 주택 유상거래 취득세율 적용 대상이 될 수 있다.
이번 사례에서 A가 84타입 15억 원을 가져간다고 해보자.
A의 원래 권리가치는 13억 5,000만 원이다.
그런데 실제 가져가는 주택가치는 15억 원이다.
즉 A의 초과 취득분은 1억 5,000만 원이다.
이 경우 취득세는 크게 두 부분으로 나눠 검토할 수 있다.
첫째, 자기 지분 범위 안에서 공유관계를 정리하는 부분이다.
둘째, 자기 지분을 초과해서 취득하는 부분이다.
따라서 취득세를 단순히 “몇 백만 원입니다”라고 확정하기보다 이렇게 접근해야 한다.
“공유물분할로 인정되는 범위와 초과 취득분 과세 여부를 법무사·세무사와 함께 확인해야 한다.”
이렇게 보는 것이 안전하다.
특히 이미 다른 주택을 보유하고 있거나 주택 수가 문제되는 경우라면 취득세 부담이 달라질 수 있다.
7. 이 사례는 양도세가 더 큰 문제가 될 수 있다
이 사례에서 취득세보다 더 조심해야 할 부분은 양도소득세다.
공유물분할이라고 해도 단순히 자기 지분만 나누는 것이 아니다. 84와 59의 지분을 서로 주고받는 구조가 될 수 있기 때문이다.
현재 공유 상태에서는 84타입도 A와 B가 절반씩 가지고 있다. 59타입도 A와 B가 절반씩 가지고 있다.
분할 후에는 84타입은 A 단독소유가 되고, 59타입은 B 단독소유가 된다.
이 과정에서 실제로는 다음과 같은 교환 구조가 생긴다.
A는 자기의 59타입 1/2 지분을 B에게 넘긴다.
B는 자기의 84타입 1/2 지분을 A에게 넘긴다.
A는 B에게 차액 1억 5,000만 원을 지급한다.
A가 넘기는 59타입 1/2 지분은 시세 기준으로 6억 원 상당이다.
B가 넘기는 84타입 1/2 지분은 시세 기준으로 7억 5,000만 원 상당이다.
다만 여기서 바로 양도세가 확정되는 것은 아니다.
정확한 양도세는 각자의 최초 취득가액, 프리미엄, 권리가액, 추가분담금, 취득세, 법무비용, 보유기간, 거주 여부, 기존 주택 수를 넣어 계산해야 한다.
그래서 이 건은 취득세보다 양도세 사전 검토가 더 중요할 수 있다.
8. 59타입은 전매제한도 반드시 확인해야 한다
1+1 입주권에서 추가로 공급받는 소형주택은 보통 전용 60㎡ 이하가 된다.
59타입은 전용 60㎡ 이하에 해당할 가능성이 높다. 따라서 이전고시 이후 일정 기간 전매제한에 걸리는지 확인해야 한다.
특히 중요한 질문은 이것이다.
“59타입을 공유물분할로 B 단독명의로 정리하는 것이 전매제한에 해당하는가?”
형식은 공유물분할이라도 실질적으로 지분 이전이 발생한다면 문제가 될 수 있다.
따라서 이 부분은 조합, 관할 구청, 정비사업 전문 법무사에게 반드시 확인해야 한다.
9. 종부세·재산세·주택 수 문제도 남는다
공유물분할 전까지는 A와 B가 각각 84와 59의 지분을 모두 가지고 있는 상태가 된다.
즉 A도 84 지분과 59 지분이 있다.
B도 84 지분과 59 지분이 있다.
이 경우 세무상 주택 수 판단에서 불리하게 작용할 수 있다.
1+1 소형주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 제외된다고 단정하면 안 된다.
특히 형제·친척 사이에서 “나중에 천천히 정리하자”고 미뤘다가 재산세, 종부세, 양도세 비과세 판단에서 문제가 커질 수 있다.
공유물분할은 가능한 시점과 방법을 미리 정해두는 것이 좋다.
10. 내 상황 점검 체크포인트
비슷한 상황이라면 아래 내용을 먼저 확인해야 한다.
공유자가 모르는 사람인지, 형제인지, 친척인지, 부부인지 먼저 봐야 한다. 공유지분이 50:50인지, 다른 비율인지도 확인해야 한다. 84와 59가 각각 단독명의로 배정 가능한지도 조합에 확인해야 한다.
준공 후 두 채가 모두 공유등기되는 구조인지도 중요하다. 84와 59의 객관적 시세 자료가 있는지도 봐야 한다. 가치 차이에 따른 정산금이 계산됐는지도 확인해야 한다. 정산금을 지급한다면 반드시 계좌이체 내역을 남길 수 있어야 한다.
서로 넘기는 지분에 대한 양도세 검토도 필요하다. 정산금이 없거나 부족한 경우 증여세 문제가 없는지도 확인해야 한다. 59타입이 1+1 소형주택 전매제한 대상인지도 반드시 봐야 한다. 마지막으로 정산금, 세금, 등기 협조 조항이 들어간 합의서가 있는지도 확인해야 한다.
이 중 하나라도 비어 있다면 바로 분할부터 진행하기보다 조합, 구청, 법무사, 세무사 확인을 먼저 거치는 것이 안전하다.
11. 이 사례를 한눈에 정리하면
이번 사례를 기준으로 보면 전체 가치는 27억 원이다.
84타입 15억 원과 59타입 12억 원을 더한 금액이다.
A와 B가 50:50 공유자라면 각자의 원래 권리가치는 13억 5,000만 원이다.
그런데 최종적으로 A가 84타입 15억 원짜리를 단독으로 가져가고, B가 59타입 12억 원짜리를 단독으로 가져간다면 A가 더 많은 가치를 가져가는 구조가 된다.
이때 A가 B에게 지급해야 할 정산금은 1억 5,000만 원이다.
정산금이 없거나 부족하면 부족분에 대해 증여 문제가 생길 수 있다.
양도세도 검토해야 한다. A는 59타입 1/2 지분, 즉 6억 원 상당을 B에게 넘기는 구조가 된다. B는 84타입 1/2 지분, 즉 7억 5,000만 원 상당을 A에게 넘기는 구조가 된다.
59타입이 1+1 소형주택이라면 이전고시 이후 전매제한 여부도 확인해야 한다.
형제·자매·친척도 기본 구조는 동일하다. 다만 부부는 별도 공제와 세무 검토가 필요하다.
12. 반드시 작성해야 할 합의서 내용
이 건은 절대 구두로 정리하면 안 된다.
모르는 사람과의 공유는 물론이고, 형제·친척 사이일수록 더 문서로 남겨야 한다.
가족 간에는 처음에는 좋게 시작해도 입주 시점에 시세가 달라지면 감정싸움으로 번지는 경우가 많다.
합의서에는 현재 공유지분 비율을 넣어야 한다. 84타입 최종 귀속자와 59타입 최종 귀속자도 명확히 적어야 한다. 84와 59의 기준 시세도 들어가야 한다. 정산금 1억 5,000만 원도 반드시 명시해야 한다.
정산금 지급일과 지급방법도 정해야 한다. 취득세, 양도세, 증여세 부담 주체도 적어야 한다. 추가분담금 부담 주체도 정해야 한다. 발코니확장비와 옵션비 부담 주체도 빠뜨리면 안 된다.
중도금대출과 잔금대출 부담 주체도 확인해야 한다. 입주 전후 관리비 부담 기준도 필요하다. 등기서류 협조 의무도 넣어야 한다. 인감증명서와 위임장 제공 의무도 정해야 한다.
한쪽이 협조하지 않을 경우 손해배상 조항도 필요하다. 전매제한 또는 조합·구청 불가 회신이 있을 경우 대체 정리 방법도 합의서에 담는 것이 좋다.
가능하면 단순 합의서에서 끝내지 말고 공증까지 검토하는 것이 좋다.
13. 실제 진행 순서
이 사례는 순서를 잘못 잡으면 세금과 등기가 꼬일 수 있다.
먼저 조합에 명의 배정 가능 여부를 확인해야 한다. 84와 59를 처음부터 각각 단독명의로 받을 수 있는지 확인하는 것이 첫 단계다.
단독명의 배정이 어렵다면 공유등기 구조를 전제로 봐야 한다. 84와 59가 각각 A 1/2, B 1/2로 등기되는지 확인해야 한다.
다음으로 객관적인 시세 자료를 확보해야 한다. 실거래가, 감정평가서, 인근 매물, 조합원 분양가 자료 등을 남겨야 한다.
그다음 정산금을 확정해야 한다. 84가 15억 원, 59가 12억 원이고 50:50 공유라면 정산금은 1억 5,000만 원이다.
이후 세무사에게 양도세와 증여세를 사전 계산해야 한다. 특히 가족 간이라면 증여 문제를 더 신중히 봐야 한다.
법무사에게는 등기 원인을 확인해야 한다. 공유물분할로 처리할 수 있는지, 교환 성격이 있는지 검토해야 한다.
마지막으로 59타입 전매제한 여부를 확인해야 한다. 조합과 구청에 공유물분할 가능 여부를 반드시 확인해야 한다.
요약
재개발 1+1 입주권을 공유로 가지고 있다면 84와 59가 나온다고 해서 자동으로 한 채씩 단독명의가 되는 것은 아닐 수 있다.
84가 15억 원, 59가 12억 원이고 50:50 공유라면 84를 가져가는 사람이 59를 가져가는 사람에게 1억 5,000만 원을 정산하는 것이 기본 구조다.
이 원칙은 모르는 사람뿐 아니라 형제·자매·친척 사이에도 적용될 수 있다. 부부는 별도 세무 검토가 필요하다.
결론
재개발 1+1 입주권 공유는 단순히 “누가 큰 평형을 가져가느냐”의 문제가 아니다.
공유지분, 주택별 시세, 정산금, 증여세, 양도세, 취득세, 전매제한, 등기 협조까지 모두 연결된 문제다.
특히 가족끼리 공유한 경우에는 “가족이니까 괜찮겠지”라고 생각하기 쉽다. 그러나 세금은 실제 경제적 이익의 이동을 본다.
84타입과 59타입의 가치 차이가 있다면 그 차액에 대한 정산 근거와 지급 내역을 반드시 남겨야 한다.
가족 간 약속도 부동산 앞에서는 문서가 되어야 한다.
재개발 1+1 입주권 공유는 입주 시점이 아니라 매입 전, 배정 전, 등기 전에 구조를 먼저 점검해야 한다.
문의:심미선(010-2004-5572)
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
