분양가는 낮추고 옵션비는 올리고 후분양 아파트 ‘숨은 분양가’ 논란 확산
후분양 특성 내세운 건설업계, 소비자들은 “실제 분양가 공개해야” 지적
발코니 확장 시스템에어컨 사실상 의무 선택 수천만 원 추가 부담에도 공급가에는 미반영
분양가는 낮추고 옵션비는 올리고 후분양 아파트 ‘숨은 분양가’ 논란 확산
후분양 아파트 시장에서 ‘선택품목’이 사실상 의무 계약 조건으로 운영되면서 수분양자들의 부담이 커지고 있다. 발코니 확장과 시스템에어컨 등 입주를 위해 사실상 필수적인 품목들이 공급가격과 별도로 책정되면서 실제 주택 구입 비용이 수천만 원까지 늘어나는 사례가 잇따르고 있다. 업계 안팎에서는 공급가격만으로는 실질 분양가를 파악하기 어렵다는 지적이 제기된다.
건설업계에 따르면 다음 달 입주를 앞둔 서울 서초구 ‘오티에르 반포’는 발코니 확장과 천장형 시스템에어컨, 실외기실 자동개폐 그릴을 사실상 일괄 적용하는 방식으로 공급되고 있다. 계약자는 해당 품목을 제외한 채 분양계약을 체결할 수 없는 구조다.
전용면적 115㎡ 기준 발코니 확장비는 2687만7000원이다. 시스템에어컨 7대 설치비는 1431만3000원, 실외기실 자동개폐 그릴은 99만 원이다. 공급가격 외에 추가로 부담해야 하는 금액만 총 4218만 원에 달한다. 전용 84㎡ 역시 필수 부담 비용이 2623만 원 수준에 이른다.
수분양자 입장에서는 모집공고에 제시된 분양가 외에 적지 않은 추가 자금을 마련해야 하는 셈이다. 특히 고가 주택일수록 시스템에어컨 설치 대수와 발코니 면적이 늘어나면서 부담 규모도 커진다.
시공사 측은 분양가 상한제가 적용되는 만큼 비용이 과도하지 않다고 설명한다. 시공사 관계자는 “분양가 상한제 적용 단지여서 발코니 확장비 등은 일반 단지보다 합리적인 수준으로 책정됐다”고 밝혔다.
이 같은 사례는 수도권 후분양 단지 전반에서 나타나고 있다.
올해 3월 입주한 경기 의왕시 ‘제일풍경채 의왕고천’은 전용 84㎡ 기준 발코니 확장비를 타입별로 896만~1077만 원으로 책정했다. 인천 검단신도시 ‘호반써밋Ⅲ’ 역시 전용 84㎡는 397만~532만 원, 전용 97㎡는 357만~456만 원의 발코니 확장비를 별도로 부담해야 한다.
특히 일부 단지는 발코니 확장 계약을 체결하지 않거나 비용 납부를 거부할 경우 공급계약 자체를 진행할 수 없도록 모집공고에 명시하고 있다. 명목상 선택품목이지만 실제로는 의무 계약 조건으로 운영되고 있는 셈이다.
추가선택품목 제도는 원래 소비자의 선택권 확대를 위해 도입됐다. 기본 분양가에 포함하지 않은 고급 마감재나 특화 설비를 수요자가 필요에 따라 선택하도록 한 제도다. 2011년부터는 시스템에어컨과 주방 빌트인 가전 등도 법정 추가선택품목에 포함됐다.
그러나 후분양 방식에서는 사정이 다르다. 공정이 상당 부분 진행된 이후 입주자를 모집하는 만큼 세대별 선택 여부를 반영하기 어렵기 때문이다.
발코니 확장은 창호와 단열, 바닥 및 벽체 마감공사와 맞물려 진행된다. 천장형 시스템에어컨 역시 배관과 배선, 천장 마감공사가 동시에 이뤄진다. 이후 계약자의 선택에 따라 설치 여부를 달리하려면 이미 시공된 부분을 철거하거나 재시공해야 한다.
건설업계는 이 과정에서 공사비 증가와 공기 지연, 하자 책임 문제 등이 발생할 수 있다고 설명한다. 결과적으로 전 세대를 동일 사양으로 시공하는 것이 사업성과 품질관리 측면에서 효율적이라는 주장이다.
정부도 이러한 현실을 일부 반영했다. 올해 2월부터는 건축공정률 60% 이후 입주자를 모집하는 후분양 주택에 한해 발코니 확장을 전 세대에 일괄 적용하고 비용을 별도로 받을 수 있도록 제도를 개정했다.
다만 시스템에어컨이나 실외기실 자동개폐 그릴 등은 해당 특례 대상에 포함되지 않는다. 그럼에도 실제 현장에서는 이들 품목 역시 사실상 필수 항목으로 운영되는 사례가 적지 않다.
전문가들은 제도와 현실 간 괴리가 커지고 있다고 지적한다. 선택권이 없는 품목이라면 이를 일반 옵션과 동일하게 취급할 것이 아니라 별도 항목으로 명확히 구분해야 한다는 것이다.
또 공급가격과 별도로 부과되는 의무 부담 비용을 한눈에 확인할 수 있도록 공고 단계에서 총 주택 구입 비용을 의무적으로 공개해야 한다는 목소리도 나온다.
건설업계 관계자는 “후분양 특성상 일정 부분 불가피한 측면이 있는 것은 사실”이라면서도 “소비자 입장에서는 모집공고에 적힌 공급가격만으로 실제 필요한 자금을 판단하기 어려운 만큼 보다 투명한 정보 제공과 제도 개선이 필요하다”고 말했다.
후분양 제도가 정착 단계에 접어든 가운데, 분양가와 옵션비를 둘러싼 논란은 앞으로도 계속될 전망이다. 분양가 인하 효과와 소비자 알 권리 사이에서 균형점을 찾는 것이 새로운 과제로 떠오르고 있다.
문의 : 031-563-2114
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