최근 법원이 재건축 추진 과정에서 상가 소유자에게 유리한 조건을 약속한 사례에 대해 무효 판단을 내리면서, 향후 정비사업 전반에 적용될 기준을 제시했다. 종전자산평가 방식과 상가 조합원의 주택공급 기준을 둘러싼 이번 판결은 목동7단지 재건축 추진 과정에도 직접적인 시사점을 던진다.
법원은 재건축조합이 상가 소유자의 동의를 얻기 위해 종전자산가액을 일률적인 배수로 산정하거나, 법령보다 완화된 주택공급 기준을 제시한 경우라 하더라도 조합원 전원의 동의가 없으면 효력이 없다고 판단했다. 특히 평균 평가액의 일정 배수를 적용하는 방식은 상가의 규모·위치·용도 등 개별성을 무시한 것으로, 공정평가 원칙에 반한다고 명확히 했다.
해당 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 “사업시행자가 법령이 정한 평가 요소를 배제한 채 임의로 평가 방식을 정할 수 없다”며 “상가 조합원에 대한 주택공급은 예외적으로 허용되는 사항이지 선택권처럼 부여할 수 있는 권리가 아니다”라고 판시했다.
이 판결은 조합설립추진위원회 단계에 있는 목동7단지 재건축 논의에도 그대로 적용될 수 있다. 추진위 단계에서 상가 소유자에게 아파트 입주권을 전제로 한 동의서를 받거나, 분양자격과 권리가액을 확정하는 듯한 문구를 사용하는 경우 향후 총회 결의 무효나 절차상 하자로 이어질 수 있다는 의미다. 추진위는 조합 설립을 준비하는 조직일 뿐, 권리 배분이나 분양자격을 확정할 법적 권한이 제한적이라는 점을 법원이 분명히 한 셈이다.
도시정비업계에서는 이번 판결이 “속도를 위한 선약속이 오히려 사업 리스크를 키운다”는 점을 재확인했다고 평가한다. 재건축은 임의가입제인 만큼 조합 설립 동의가 핵심이지만, 상가에 대한 주택공급 기준 완화나 종전자산평가 방식 변경은 조합원 전원의 동의라는 높은 문턱을 넘지 못하면 무효가 된다. 종전자산평가는 개별성과 공정성이 필수 요건으로, 배수 고정이나 일률 적용은 위법 소지가 크다는 점도 재차 강조됐다.
분양 절차 역시 엄격하다. 분양신청은 사업시행계획인가 이후 120일 이내에 이뤄져야 하는 법정 절차로, 추진위 단계에서의 ‘사전 분양’이나 권리 확정은 법적 효력이 없다는 점이 이번 판결에서 확인됐다.
전문가들은 목동7단지가 취할 현실적 해법으로 △동의서와 운영규정 문구를 법정 권한 범위에 맞게 정비하는 ‘문서 리셋’ △권리가액 산식과 상가 공급·청산·대체시설 등 대안 비교를 투명하게 공개하는 설명 책임 강화 △적법 통지와 설명회 기록, 재총회, 후속 인가로 이어지는 일정 재설계를 꼽는다. 상가 주택공급이나 평가 기준을 정관에 반영할 경우에도 전원 동의 요건을 충족했는지 면밀한 검증이 필요하다는 지적이다.
이번 판결은 상가 소유자에게 유리한 조건 자체를 금지한 것이 아니라, 약속의 방식과 시점이 법을 벗어날 경우 사업 전체가 위험해질 수 있다는 경고에 가깝다. 목동7단지가 이를 ‘조기 경보’로 받아들인다면 불필요한 소송을 줄이고 재건축 사업의 신뢰도를 높이는 계기가 될 수 있다는 평가다.
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