창원지방법원(2025가합10741)은 지역주택조합 조합원들이 조합원 자격을 상실한 뒤 기존에 납부한 분담금(계약금·행정용역비·분담금 등)의 반환을 구한 사건에서, 조합이 주장한 각종 공제항목 중 일부만을 인정하고 나머지는 배척하여 원고들 일부 승소 판결을 선고했다.
1) 사건의 핵심: “자격 상실 조합원에게 무엇을, 어디까지 공제할 수 있나”
이 사건에서 원고들은 조합원 가입계약을 체결하고 계약금·행정용역비·분담금 등을 납부했으나 이후 조합원 자격을 상실했다.
조합(피고)은 반환액 산정 시 미납 분담금 지연이자(연체료), 분양수수료, 계약금, 위약금, 토지등취득세 등을 공제하면 반환할 돈이 없다고 주장했다.
반면 원고들은 주로 행정용역비·계약금만 공제하고 나머지를 반환하라고 청구했다.
2) 법원이 제시한 “기본 법리”: 규약·총회결의·약정에 ‘미리’ 정해야 한다.
법원은 먼저 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령, 조합 규약, 총회 결의, 조합원과의 약정에 의해 규율된다고 정리했다.
따라서 조합 비용 중 일정 부분을 조합원에게 부담시키거나, 환급 절차에서 공제하려면 그 취지를 규약·총회결의·약정 등으로 사전에 정해 두어야 한다고 밝혔다.
또한 조합원이 자격요건을 유지하지 못해 지위를 상실한 경우, 특별한 사정이 없는 한 ‘지위 상실 이후의 비용’을 추가로 부담시키기 어렵다는 대법원 판례 법리도 함께 인용했다.
3) ‘원고 I’는 왜 따로 봤나: 추진위 계약 vs. 조합 규약의 효력 문제
법원은 원고들 중 원고 I에 대해서는 반환 기준을 별도로 판단했다.
원고 I의 계약은 조합 설립인가 및 규약 제정 이전, 즉 추진위원회 단계에서 체결된 것으로, 추진위원회와 향후 설립되는 지역주택조합은 별개의 단체이므로 추진위원회 행위의 효력이 조합에 당연히 미치지 않는다는 대법원 판례를 근거로 들었다.
따라서 “추진위 단계에서 체결된 가입계약 조항(공제 규정 포함)”이 그대로 조합에 구속력 있는 규범이라고 보기 어렵고, 조합이 규약 제정 시 해당 내용을 반영할 수도 있었는데 그렇게 하지 못한 점 등을 들어, 원고 I에게는 종전 규약(‘소정의 공동분담금’ 공제) 중심으로 판단했다.
다만 종전 규약의 ‘소정의 공동분담금’이 추상적이므로, 성격상 공동분담금에 해당하는 항목인지 판단하는 범위에서 계약서 조항을 “참조”할 수 있다고 정리했다.
4) 공제항목별 판단: 무엇은 되고, 무엇은 안 된다
(1) 토지등취득세: “공동분담금 성질” 인정 → 공제 가능
법원은 토지등취득세가 조합 사업 운영을 위한 지출로서 조합원들에게 공평하게 부과되는 공동분담금 성질이 있고, 계약/규약에서도 공제항목으로 예정되어 있어 공제를 인정했다.
또한 전용면적·세대수 비례 안분 방식으로 산정하는 것이 합리적이라고 판시했다.
(2) 분양수수료: 원고 I는 ‘계약서에 명시 없음’ 이유로 불인정, 나머지 원고들은 ‘규약상 공제’로 인정
ㆍ원고 I: 종전 규약의 ‘소정의 공동분담금’ 해석에 있어 계약서 문언을 참조할 때, 계약서에 분양수수료가 공제항목으로 명시돼 있지 않다는 이유로 공동분담금 범위에 포함되기 어렵다며 공제를 배척했다.
ㆍ나머지 원고들: 개정 규약에는 반환 시 공동분담금(계약금·업무대행비·분양수수료) 공제가 명시되어 있고, 실제로 조합이 모집·행정 용역계약을 체결해 분양수수료를 지출한 사실이 인정된다며 1인당 13,307,609원 공제를 인정했다.
또한 총회결의 자료가 제출되지 않았더라도, 사업이 실제 진행되어 사용검사까지 이뤄진 점 등을 들어 공제가 부당하다고 보기 어렵다고 판단했다.
(3) 미납부 지연이자(연체료): 조합의 ‘독촉·납부안내’ 입증 부족 → 공제 불인정
조합은 계약서상 연 18% 연체조항을 근거로 미납부 지연이자 공제를 주장했지만,
법원은
납부일정이 변동될 수 있다는 계약 조항,
사업이 일정 기간 중단된 정황,
조합이 실제로 납부 독촉을 했는지 및 안내자료 제출을 못한 점
등을 들어 연체료 채무를 인정하기 부족하다고 보아 공제를 받아들이지 않았다.
(4) 위약금 10%: “계약금과 동일 금액”으로 해석 → 추가 공제 불인정
조합은 “계약금과 별도로 위약금 10%를 추가 공제해야 한다”고 주장했으나, 법원은 계약서·규약상 ‘분담금’ 의미가 동일하고, 계약금(분담금 총액의 10%)과 위약금 10%가 실질적으로 같은 금액을 가리킨다고 보아 “별도의 위약벌”로 보기 어렵다며 추가 공제를 부정했다.
5) 약관규제법 주장(원고들)도 판단: “부당하게 불리한 조항”으로 보기 어렵다.
원고들은 환불 제한 조항이 약관규제법상 무효라고 주장했지만,
법원은
조합사업 특성상 임의 탈퇴·자격상실이 사업에 지장,
환불금이 늘면 잔존 조합원 부담으로 귀결,
통상 지역주택조합 계약에서 유사한 제한이 존재,
반환의무 자체를 면제하는 조항이 아니라 조합원 지위 상실이라는 사정에 기초한 조정
등을 종합해 신의성실에 반해 공정을 잃은 조항이라고 보기 부족하다고 판시했다.
6) 결론: 원고별 반환액과 지연손해금
법원은 공제항목을 정리한 뒤 원고별로 10,960,902원~44,539,625원(원고 F는 자납 대출이자 포함) 등을 지급하라고 명령했고, 지연손해금은 **2025. 2. 28.부터 판결선고일(2026. 2. 10.)까지 연 5%, 이후 완제일까지 연 12%**를 적용했다.
[출처:창원지법]
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