이제 상권은 '국적'으로 읽어야 한다
필자는 상권을 다시 분류할 때 '내국인 상권', '상주(거주) 외국인 상권', '방문 외국인 상권'으로 나눈다. 지금 우리나라 상권을 이야기하면서 내국인만 놓고 판단하면 큰 오류를 범할 수 있기 때문이다.
우리가 흔히 말하는 상권은 대부분 '내국인 상권'이다. 지금 이 글을 읽는 독자가 살고 있는 동네나 회사 인근도 대개 내국인이 주로 이용하는 상권일 것이다. 그러나 우리나라에 거주하는 외국인이 가파르게, 그리고 꾸준히 늘고 있다. 따라서 상주 외국인 상권에서 창업할 때는 그에 맞는 아이템을, 방문 외국인 상권에서 창업할 때는 외국 관광객이 선호하는 아이템을 선택해야 한다.
법무부에 따르면 2025년 말 기준 국내 체류외국인은 장·단기를 포함해 278만 3,247명으로, 전체 인구 대비 5.44%에 이른다. 이 비율은 2021년 3.79%에서 2024년 5.18%, 2025년 5.44%로 꾸준히 상승해 왔다. 우리 국민 20명 중 1명이 외국인이라는 뜻이다.
이들에 의해 상권이 형성된 곳이 바로 '상주(거주) 외국인 상권'이다. 상주 외국인은 국내 유학생, 취업자격 체류외국인, 결혼이민자, 영주자격자 등으로, 우리나라에 머물며 먹고 마시고 거주하고 쇼핑하는 등 일상적인 소비 활동을 이어 간다.
상주 외국인 상권에서 창업할 때는 아이템 선정에 특히 신중해야 한다. 그 지역을 찾는 외국인의 국적을 고려해 아이템을 정해야 성공 가능성이 높다는 것이 필자의 견해다.
대표적인 사례가 아산시 둔포면과 신창면이다. 이곳에 상주 외국인 상권이 형성된 이유를 데이터로 확인해 보면 그 흐름이 분명하게 드러난다.
지역 | 인구 | 주민등록인구 | 외국인주민 (등록외국인+ 외국국적동포) | 비율 |
|---|---|---|---|---|
아산시 | 405,071 | 363,223 | 41,848 | 10.3% |
둔포면 | 34,630 | 23,577 | 11,053 | 31.9% |
신창면 | 32,898 | 22,566 | 10,332 | 31.4% |
(자료 출처: 아산시 통계)
둔포면과 신창면의 외국인 비율은 각각 31.9%와 31.4%로, 주민 10명 중 3명이 외국인인 셈이다. 이런 지역에서 창업한다면 당연히 외국인의 국적에 맞는 아이템을 골라야 하지 않겠는가.
실제로 충남도와 아산시는 신창면을 공식 '외국인거리'로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 이미 러시아·우즈베키스탄·카자흐스탄 등 중앙아시아 출신 외국인이 밀집해 있고, 러시아어 간판과 중앙아시아 식료품점·식당이 자연스럽게 들어서며 외국인거리가 형성됐다.
신창면에서 외국인 상권이 밀집한 곳은 대체로 신창역 인근과 읍내리 중심가다. 아산시가 이 지역을 외국인거리로 지정해 다양한 외국인 대상 행정서비스를 지원하려는 만큼, 필자는 이곳이 아산시 유일의 본격적인 외국인 상권으로 자리 잡을 것으로 본다.
유학생 30만 명, 대학가 상권의 '신규 핵심 고객층'
또 다른 사례로 외국인 유학생을 보자. 유학생도 장기간 우리나라에 머물기 때문에 상주 외국인, 즉 대한민국 상권의 상주인구로 해석한다.
우리나라를 찾는 외국인 유학생 수는 팬데믹 기간을 제외하고 꾸준히 늘고 있다. 2025년 말 기준 30만 8,838명으로, 2024년보다 4만 5,063명(17.1%) 증가했다. 그만큼 대한민국 상주인구가 늘었다는 뜻이며, 이들은 대학 인근에서 먹고 마시고 쇼핑하는 소비자의 범위에 포함된다.
유학생이 30만 명을 넘어섰다는 사실은 대학가 상권에 매우 큰 의미를 갖는다. 이들이 만들어 내는 수요는 다음과 같이 폭넓다.
- - 저가·중가 식당
- - 카페·디저트
- - 편의점·드럭스토어
- - 통신·전자기기
- - 프린트·문구
- - 공유주거·원룸 인근 생활서비스
- - 어학·자격증·학습 보조 서비스
무엇보다 중요한 점은 이들이 '학기 중 반복 소비자'라는 사실이다. 계절에만 몰리는 관광객 수요와 달리, 유학생은 월세·식비·교통비·학습비를 꾸준히 지출하는 정기 소비자다. 그래서 유학생 증가는 대학가 상권의 '회복력'을 끌어올린다.
특히 학령인구 감소로 한국인 대학생만으로는 버티기 어려운 상권에서, 외국인 유학생은 사실상 대학가 상권의 신규 핵심 고객층이 될 가능성이 크다. 실제로 지방 대학가에서는 이미 유학생이 핵심 소비층으로 자리 잡았다.
결론은 분명하다. 외국인 유학생이 많은 지역에서 창업한다면, 유학생의 국적과 연관된 업종을 선택할 때 성공 가능성이 한층 높아질 것이다.
다음 주제는 우리나라에 오는 외국인관광객, 방문외국인 상권이다.
AI부동산경제신문 l 인천지사장
최원철 원장
▣ 주요 약력
상가 실제 투자경력 25년
현) 상가몽땅 빅데이터정보연구원 대표 / 도서출판 상가몽땅 대표
현) 유튜브·네이버TV ‘최원철의 상가몽땅’ 채널 운영
전) KBS, EBS 부동산재테크 전임교수
전) 서울경제TV, 아시아경제TV 부동산 패널
전) 건국대, 중앙대, 광운대, 항공대 상가투자전문가 과정 강사
전) 랜드스쿨 및 주요 법학원 상가실무 전임강사
전) 투썸플레이스, 모텔, 유흥주점 운영
현) 여성의류점 운영
▣ 주요 저서
최원철의 NEW 상가투자바이블
상가투자보물찾기
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최원철의 NEW 상가중개실무바이블
명품 상가중개실무
최원철의 상가세금바이블
대한민국에서 영종도를 대체할 도시는 없다
혼자서도 고수되는 상가중개실무
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