1,000조 원대 ‘민간 사금융’ 전세의 종말… 국가의 ‘제도권화’ 칼날 위에 서다
산업화 시대가 낳은 독특한 금융 혁신, 성숙기 경제에서 ‘시한폭탄’ 변모
대출 규제·보증 강화로 ‘사금융 안락사’ 유도하는 국가의 본능
저렴했던 K-월세의 방패막이 실종… 서구형 ‘고비용 월세 시대’ 진입 초읽기
[인천=우휘 기자] 한국 주택 시장의 근간을 흔들고 있는 전세 제도의 위기를 두고 거시경제 및 금융 전문가들 사이에서 “단순한 시장 침체가 아닌, 국가 권력에 의한 ‘민간 사금융 영토의 강제 제도권화’ 과정”이라는 냉철한 진단이 나오고 있다.
과거 고성장기 시절, 국가가 미처 공급하지 못했던 주거 복지와 자금 조달 역할을 대신했던 1,000조 원 규모의 ‘그림자 금융(Shadow Banking)’이 이제는 거시경제 체력을 위협하는 리스크 요소로 규정되면서 역사적 전환기를 맞이하고 있다는 분석이다.
■ 산업화 시대가 만든 독특한 사금융, 국가 통제선 안으로의 회수
국내에서는 전세를 단순한 임대차 계약으로 인식하는 경우가 많지만, 해외 학계와 경제 전문가들은 전세를 일찍이 하나의 금융 시스템으로 바라봤다. 일부 연구자들은 이를 두고 “세입자가 집주인에게 자금을 공급하는 시장(Tenant-financed Housing Market)”이라고 표현한다.
1970~2000년대 급격한 산업화·도시화 과정에서 한국은 만성적인 주택 부족과 금융시장 미성숙이라는 과제를 안고 있었다. 개인이 은행에서 돈을 빌리기 어렵던 시절, 세입자의 보증금은 집주인에게 사실상의 무이자 자금 역할을 했고, 이는 주택 공급을 늘리는 동시에 임차인의 주거비를 낮추는 지렛대가 되었다. 전세가 성립하기 위해서는 ▲높은 금리 ▲강한 집값 상승 기대 ▲높은 저축률 ▲금융시장 미성숙 ▲빠른 도시화 ▲부동산에 대한 높은 신뢰라는 조건이 동시에 충족되어야 했고, 한국은 이 드문 조건을 수십 년간 유지해 왔다.
그러나 전문가들은 최근 정부의 전세보증보험 가입 기준 강화(공시가격 126% 룰 등)와 깐깐해진 대출 규제를 단순한 ‘사기 예방 대책’으로만 보지 않는다. 본질은 통제선 밖에 존재하던 민간 금융 영역을 제도권 안으로 흡수하려는 국가적 관리(Governance) 본능에 가깝다는 지적이다.
마치 리스크 통제를 명분으로 사행성 산업의 운영권을 국가가 엄격히 제한하듯, 정부 역시 사고가 발생할 때마다 공적 재정이 투입되어야 하는 전세 시장의 자율성을 간접적으로 제한하고 있다. 수억 원의 자금이 오가는 만큼 은행 예금 수준의 안전장치(에스크로, 보증보험 전면화)를 도입하겠다는 논쟁 자체가 전세를 '임대차'가 아닌 '금융상품'으로 보고 국가 통제선 안에 묶겠다는 의도다.
실제로 위기에 대응하는 정책적 해법은 두 가지 축으로 나뉜다. 일각에서는 전세 제도의 ‘주거 사다리’ 역할을 유지하면서 민간의 자율성을 존중하되, 공공 매입 임대로 사각지대를 메우는 ‘시장 친화적 보완책’을 제시하는 반면, 다른 일각에서는 ‘선 구제 후 구상’과 같은 강력한 공공 개입을 통해 리스크를 직접 통제하고 장기 공공 임대 중심으로 주택 시장의 구조를 개편하려 한다. 접근하는 방법론은 상이하나, 양측 기조 모두 전세의 핵심 동력인 ‘민간 레버리지(갭투자)’를 규제하여 리스크를 축소하려는 지향점은 동일하다.
■ 삼박자 톱니바퀴의 해체, 이란의 ‘라한’과 닮은 해외의 시선
해외 거시경제학자들과 IMF 등 국제기구 전문가들은 한국의 전세를 임대차가 아닌 ‘규제받지 않는 사적 대출’로 정의한다. 실제로 글로벌 시장에서 전세와 가장 유사한 제도로는 이란의 ‘라한(Rahn)’이 꼽힌다. 이란 역시 높은 인플레이션과 부동산 불패 신화, 금융시장에 대한 불신이라는 사회적 배경 속에서 세입자가 집주인에게 거액의 보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 '라한'을 유지해 왔다. 두 제도 모두 금융 낙후기가 만든 세계적으로 드문 ‘민간 주택금융 시스템’의 쌍둥이 사례다.
그러나 현대 금융 공학 관점에서 전세는 국가 총부채의 숨겨진 리스크이자 가계 부채를 키우는 주범일 뿐, 금융 시스템이 고도화되면 필연적으로 구조전환을 맞이할 제도로 치부된다. 성장기 경제에서는 효율적으로 작동할 수 있지만, 집값 상승이 멈추거나 수요가 감소하는 '성숙기 경제'에 진입하는 순간 자금 흐름이 끊기며 역전세와 전세 리스크라는 치명적인 시스템 마비를 부르기 때문이다.
■ 전세가 사라진 자리, ‘K-임대료 폭발’의 부작용 온다
문제는 전세라는 거대한 방패막이가 사라지면서 세입자들이 마주할 냉혹한 현실이다. 그동안 한국의 주거 부동산 매매가 대비 월세 임대료가 뉴욕, 런던, 도쿄 등 글로벌 대도시에 비해 유독 저렴할 수 있었던 이유는 오직 전세 제도 덕분이었다.
해외 주요 국가들은 임대인의 수익 대부분이 월세에서 발생하므로 임대료가 매우 높다. 반면 한국의 집주인들은 매달 나오는 현금흐름(월세 수익률)보다 미래의 시세 차익(Capital Gain)을 목적으로 갭투자에 뛰어들었기 때문에, 전세라는 강력한 대체재와 ‘전월세전환율’이라는 보이지 않는 천장 아래에서 월세 가격은 낮게 억눌려 있을 수 있었다. 세입자 입장에서는 일종의 사설 주거 복지 혜택을 누려온 셈이다.
하지만 전세 비중이 감소하고 시장이 빠르게 월세화되면서 집주인들은 보유세 부담과 기회비용을 고스란히 월세로 전가하기 시작했다. 개인끼리 이자 없이 주고받던 수백조 원의 돈 흐름이 이제는 철저하게 제도권 은행에 이자를 갖다 바치는 구조(월세 대출, 주택담보대출)로 재편되고 있다.
결국 민간 사금융의 영토를 통제하려는 국가 정책의 흐름대로 전세의 시대는 저물고 한국 주택시장도 해외와 유사한 월세 중심 구조로 이동하고 있지만, 그 과정에서 서구형 ‘고비용 월세 지옥’의 직격탄을 맞게 된 서민층의 주거비 부담을 공공 영역에서 어떻게 흡수할 것인가가 향후 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자가 될 전망이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
우휘 기자
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