토지거래허가구역 안의 부동산은 계약서를 썼다고 거래가 끝나는 물건이 아니다.
매수인이 “실거주하겠다”고 해도 허가가 당연히 나는 것은 아니다. 공실 여부도 중요하지만, 그보다 먼저 확인해야 할 것은 그 물건이 법령상 허가 기준에 맞게 이용될 수 있는 상태인지다.
특히 재개발 예정지, 신속통합재개발 후보지, 모아타운 예정지 안의 빌라나 상가주택은 더 꼼꼼히 봐야 한다. 위반건축물, 무단증축, 불법 용도변경, 건축물대장과 실제 현황의 차이가 있다면 토지거래계약 허가 단계에서 문제가 될 수 있다.
수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 중개업무를 맡고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 최근 상담 현장에서 같은 질문을 자주 듣고 있다.
“토지거래허가구역인데 이 물건 매매가 가능한가요?”
“공실이면 허가받기 쉬운 것 아닌가요?”
“위반건축물이 조금 있어도 제가 들어가 살면 되는 것 아닌가요?”
“건축물대장과 실제 구조가 다른데 괜찮을까요?”
결론부터 말하면, 토지거래허가구역에서는 매수인의 의사만으로 허가 여부가 결정되지 않는다.
행정청은 매수인의 이용 목적뿐 아니라 해당 부동산이 실제로 그 목적에 맞게 적법하게 이용될 수 있는지도 함께 본다.
- * 계약 가능성과 허가 가능성은 다르다
일반적인 부동산 매매는 매도인과 매수인이 가격, 잔금일, 인도일, 특약을 정하고 계약서를 작성하면 거래 절차가 진행된다.
하지만 토지거래허가구역 안의 매매는 다르다. 계약서를 작성했다고 곧바로 소유권 이전을 할 수 없다. 관할 행정청의 토지거래계약 허가를 받아야 한다.
여기서 가장 중요한 구분이 있다.
계약은 당사자끼리 할 수 있다. 그러나 허가는 행정청 기준을 통과해야 한다.
매도인은 팔고 싶고, 매수인은 사고 싶어도 행정청이 허가하지 않으면 거래는 앞으로 나아가기 어렵다. 그래서 토지거래허가구역 안의 부동산은 단순히 가격, 입지, 공실 여부만 보고 판단해서는 안 된다.
매수인의 이용 목적이 허가 기준에 맞는지 봐야 한다. 실제 실거주가 가능한지도 확인해야 한다. 기존 임차인이 있는지도 따져야 한다. 건축물 자체에 위반사항이 있는지도 함께 살펴야 한다.
* 중앙행정심판위원회 재결례가 던진 메시지
법제처 국가법령정보센터에 공개된 중앙행정심판위원회 재결례 중 「토지거래계약불허가처분 취소청구」 사건이 있다.
이 사건은 토지거래허가구역 안의 부동산을 매매하려던 청구인이 관할 행정청에 토지거래계약 허가를 신청했으나, 행정청이 이를 허가하지 않은 사안이다.
청구인은 불허가 처분이 부당하다고 주장하며 행정심판을 청구했다. 그러나 중앙행정심판위원회는 행정청의 판단이 위법하거나 부당하다고 보기 어렵다고 판단했다. 결론은 청구 기각이었다.
쉽게 말해, 토지거래계약 허가를 거부한 행정청의 판단이 정당하다고 본 사례다.
이 사건에서 문제가 된 핵심은 해당 토지와 건축물의 실제 이용 상태였다. 행정청은 해당 부동산에 불법 용도변경, 무단증축, 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이 등 관계 법령에 맞지 않는 부분이 있다고 보았다.
이 재결례가 주는 메시지는 분명하다.
토지거래허가 심사에서는 매수인이 “사겠다”, “실거주하겠다”고 말하는 것만으로 부족할 수 있다.
해당 부동산이 실제로 그 목적에 맞게 적법하게 이용될 수 있는지도 함께 검토될 수 있다.
오래전부터 그렇게 썼다고 괜찮은 것은 아니다
현장 상담에서는 이런 말을 자주 듣는다.
“이 동네 빌라는 다 이렇게 쓰고 있어요.”
“전 주인 때부터 이렇게 되어 있었어요.”
“구청에서 지금까지 아무 말 없었는데요.”
“건축물대장에는 다르게 되어 있지만 오래전부터 이렇게 사용했어요.”
매도자나 매수자 입장에서는 억울하게 느낄 수 있다. 그러나 행정 판단은 다르다.
행정청이 오랫동안 단속하지 않았다고 해서 불법 상태가 적법한 상태로 바뀌는 것은 아니다.
특히 토지거래허가구역에서는 기존 사용 관행보다 현재 적법하게 이용할 수 있는 상태인지가 중요하게 검토될 수 있다.
재개발 예정지 안의 오래된 빌라나 상가주택은 과거부터 여러 형태로 사용된 경우가 많다. 옥탑을 방처럼 쓰는 경우가 있다. 지하층을 주거공간처럼 사용하는 경우도 있다. 주차장 일부를 창고나 사무실처럼 쓰는 사례도 있다. 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우도 적지 않다.
* 평소에는 크게 문제로 보이지 않던 부분도 토지거래허가 신청 단계에서는 중요한 판단 요소가 될 수 있다.
위반건축물 표시가 없다고 안심하면 안 된다
계약 전 건축물대장을 확인했을 때 위반건축물 표시가 없으면 많은 사람이 안심한다.
“위반건축물 표시가 없으니까 괜찮겠죠?”
물론 건축물대장상 위반건축물 표시가 있다면 매우 중요한 문제다. 그러나 위반건축물 표시가 없다고 해서 무조건 안전하다고 단정할 수는 없다.
서류상 내용과 실제 현장 상태가 다를 수 있기 때문이다.
예를 들어 옥탑이나 베란다를 방처럼 사용하는 경우가 있다. 주차장 일부를 창고나 사무실처럼 쓰는 경우도 있다. 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우도 확인해야 한다. 지하층을 실제 주거공간처럼 쓰는 경우도 주의가 필요하다.
대장상 면적보다 실제 사용하는 면적이 넓은 경우도 살펴야 한다. 무단으로 칸막이를 설치해 세대를 나눈 경우도 문제가 될 수 있다. 공부상 용도와 실제 임대차 용도가 다른 경우도 반드시 확인해야 한다.
건축물대장에는 문제가 없어 보여도 현장에서 보면 구조나 사용 용도가 다른 물건이 있다. 토지거래허가구역에서는 이런 차이가 허가 심사에서 문제가 될 수 있다.
* 재개발 빌라 매수자가 특히 조심해야 하는 이유
재개발 예정지 안의 빌라를 매수하는 사람들은 보통 미래 입주권, 사업 진행 가능성, 권리가액, 투자성을 함께 본다. 그러다 보면 현재 건물 상태를 가볍게 넘기는 경우가 있다.
“어차피 나중에 철거될 건물 아닌가요?”
“재개발되면 없어질 텐데 지금 구조가 그렇게 중요할까요?”
“공실이면 제가 들어가서 살면 되는 것 아닌가요?”
하지만 토지거래허가구역에서는 그렇게 단순하게 볼 수 없다.
재개발 예정지라 하더라도 허가 신청 당시에는 현재 존재하는 토지와 건축물을 기준으로 판단한다. 그 건축물이 법령에 맞지 않는 상태라면 허가 과정에서 문제가 생길 수 있다.
특히 신속통합재개발 후보지나 모아타운 예정지처럼 토지거래허가구역으로 묶이는 지역에서는 매수자의 실거주 요건뿐 아니라 물건 자체의 적법성도 함께 확인해야 한다.
현장에서 재개발 물건을 볼 때도 단순히 “입지가 좋다”, “가격이 괜찮다”만으로는 부족하다. 그 물건이 실제로 허가 신청까지 무리 없이 갈 수 있는지 봐야 한다. 건축물대장과 현황이 맞는지도 확인해야 한다. 임차인 관계가 정리 가능한지도 따져야 한다.
좋은 물건은 단순히 싸게 나온 물건이 아니다.
가격, 권리관계, 건축물 상태, 허가 가능성이 함께 맞는 물건이 안전한 물건이다.
* 매도자도 계약 전에 물건 상태를 점검해야 한다
이 문제는 매수자만 조심할 일이 아니다. 매도자에게도 매우 중요한 문제다.
토지거래허가구역 안의 물건을 매도하려면 매수인을 찾기 전에 내 물건 상태를 먼저 점검해야 한다.
건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 맞는지 확인해야 한다. 위반건축물 표시가 있는지도 봐야 한다. 무단증축으로 볼 수 있는 부분이 있는지도 살펴야 한다. 불법 용도변경 가능성이 있는지도 확인해야 한다.
실제 현장 구조와 공부상 내용이 일치하는지도 중요하다. 임차인이 있다면 실거주 인도 일정에 문제가 없는지도 봐야 한다. 원상복구가 필요한 부분은 없는지도 미리 점검해야 한다.
이런 부분을 확인하지 않고 계약을 진행하면 어렵게 매수인을 구해도 허가 단계에서 막힐 수 있다.
특히 계약금까지 받은 뒤 토지거래허가가 거부되면 계약 해제, 계약금 반환, 손해배상 주장, 중개책임 문제까지 이어질 수 있다.
매도자 입장에서도 먼저 볼 것은 “내 물건이 팔릴 수 있는 상태인지”가 아니다.
허가를 받을 수 있는 상태인지다.
* 계약 전 최소한 이 자료는 확인해야 한다
토지거래허가구역 안의 빌라, 다세대, 연립, 단독, 다가구, 상가주택을 매매할 때는 최소한 다음 자료를 확인하는 것이 좋다.
먼저 건축물대장을 확인해야 한다. 위반건축물 표시, 용도, 면적, 층수 등을 봐야 한다.
등기사항전부증명서도 필요하다. 소유권, 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인해야 하기 때문이다.
토지이용계획확인원도 반드시 봐야 한다. 토지거래허가구역 여부, 용도지역, 정비구역 여부 등을 확인할 수 있다.
토지대장에서는 지목, 면적, 소유 관계를 확인할 수 있다.
임차인이 있는 물건이라면 임대차계약서도 확인해야 한다. 임차인 유무, 보증금, 계약 만기, 인도 가능성을 봐야 한다.
전입세대열람내역에서는 실제 거주자와 전입 여부를 확인해야 한다.
확정일자 부여현황도 함께 확인하면 임차인의 권리관계를 파악하는 데 도움이 된다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 현장 구조 확인이다.
건축물대장과 실제 사용 상태가 일치하는지 직접 확인해야 한다. 무단증축이나 용도변경이 의심되는 부분은 계약 전에 반드시 짚고 넘어가야 한다.
토지거래허가구역 매매는 서류와 현장이 함께 맞아야 안전하다.
특약은 일반 매매보다 더 구체적이어야 한다
토지거래허가구역 안의 부동산을 계약할 때는 특약도 신중하게 작성해야 한다. 일반적인 매매계약처럼 잔금일과 인도일만 정리해서는 부족할 수 있다.
본 계약이 토지거래계약 허가를 조건으로 한다는 점을 명확히 해야 한다. 허가가 나지 않을 경우 계약금 반환 여부도 정리해야 한다. 불허가 사유가 위반건축물 문제일 경우 책임 소재도 미리 협의해야 한다.
무단증축 또는 불법 용도변경이 발견될 경우 처리 방법도 필요하다. 원상복구가 필요하다면 비용 부담 주체도 정해야 한다. 허가 신청 기한과 당사자의 협조 의무도 특약에 담는 것이 좋다.
임차인 퇴거와 실거주 가능 시점도 중요한 부분이다. 매수인의 실거주 의무 및 관련 서류 협조 내용도 상황에 따라 확인해야 한다.
물론 실제 특약은 물건 상태와 계약 당사자의 합의에 따라 달라진다. 그러나 분명한 것은 하나다.
토지거래허가구역에서는 일반 매매계약보다 훨씬 더 구체적인 특약이 필요하다.
특약은 분쟁이 생긴 뒤에 보는 문장이 아니다.
분쟁이 생기지 않도록 미리 정리하는 안전장치다.
* 계약 전 반드시 확인할 체크포인트
토지거래허가구역 안의 물건을 계약하기 전에는 먼저 해당 물건이 토지거래허가 대상인지 확인해야 한다. 토지이용계획확인원 등을 통해 토지거래허가구역 여부를 먼저 봐야 한다.
매수인의 이용 목적이 허가 기준에 맞는지도 중요하다. 실거주 목적이라면 실제로 거주가 가능한 상태인지 확인해야 한다. 기존 임차인의 퇴거 일정도 함께 따져야 한다.
건축물대장과 실제 구조가 일치하는지도 봐야 한다. 대장상 용도, 면적, 층수와 실제 현장 상태가 맞는지 확인해야 한다.
위반건축물 또는 무단증축 가능성도 살펴야 한다. 옥탑, 베란다, 지하층, 주차장, 창고, 근린생활시설 부분은 특히 주의해야 한다.
불법 용도변경으로 볼 여지가 있는지도 확인해야 한다. 근린생활시설을 주거용으로 쓰거나 주거공간을 다른 용도로 임대하는 경우는 반드시 검토가 필요하다.
임대차 관계가 허가와 실거주에 영향을 주는지도 봐야 한다. 기존 임차인이 있다면 계약 만기, 퇴거 협의, 전입 여부, 보증금 관계까지 함께 확인해야 한다.
마지막으로 허가가 나지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할지 특약으로 정리해야 한다. 불허가 시 계약금 반환, 책임 소재, 원상복구 문제를 미리 정해야 한다.
핵심은 하나다, 계약서보다 허가 가능성이 먼저다
토지거래허가구역에서는 계약서를 작성했다고 거래가 완성되는 것이 아니다. 관할 행정청의 토지거래계약 허가를 받아야 한다.
허가 심사에서는 매수인의 실거주 의사뿐 아니라 물건 자체의 적법성도 중요하게 검토될 수 있다.
위반건축물, 무단증축, 불법 용도변경, 건축물대장과 실제 현황 불일치가 있으면 허가 단계에서 문제가 될 수 있다. 따라서 계약 전에는 서류와 현장을 함께 확인해야 한다. 허가가 나지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할지도 특약으로 정리해야 한다.
* 마무리
토지거래허가구역 안의 부동산 거래는 일반 매매보다 훨씬 더 꼼꼼해야 한다.
특히 재개발 예정지, 신속통합재개발 후보지, 모아타운 예정지, 오래된 빌라 밀집지역에서는 가격만 보고 판단하면 위험하다.
“싸다.”
“공실이다.”
“입주 가능하다.”
“예전부터 이렇게 사용했다.”
이 말만으로는 충분하지 않다.
계약 전에는 반드시 건축물대장, 토지이용계획확인원, 실제 현장 구조, 위반건축물 여부, 임대차 관계, 매수인의 실거주 가능성을 함께 확인해야 한다.
중앙행정심판위원회 재결례가 주는 메시지도 분명하다.
토지거래허가구역에서는 매수자의 의사만으로 허가가 나는 것이 아니다.
해당 부동산이 법령에 맞게 이용되고 있는지, 매수인의 이용 목적대로 실제 사용이 가능한지까지 함께 검토될 수 있다.
결국 토지거래허가구역 매매에서 가장 중요한 것은 하나다.
계약서 쓰기 전에, 허가가 날 수 있는 물건인지 먼저 확인하는 것이다.
은평구 재개발 현장에서 상담하다 보면 좋은 물건은 단순히 가격이 싼 물건이 아니다. 허가 가능성, 권리관계, 건축물 상태, 실거주 가능성까지 함께 맞아야 안전한 물건이다.
보고 있는 물건이 토지거래허가구역인지 애매하다면, 위반건축물 여부가 불분명하다면, 건축물대장과 실제 구조가 달라 보인다면 계약 전에 확인해야 한다.
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