"재개발만 되면 돈 버는 거 아닌가요?"
실제로 뉴스를 보면 수억 원, 많게는 수십억 원의 시세차익 사례가 자주 등장한다.
인터넷 카페와 커뮤니티에서도 어느 구역 입주권이 얼마나 올랐는지, 누가 얼마를 벌었는지가 단골 화제다.
그래서 많은 사람들이 재개발을 마치 당첨만 되면 큰돈을 벌 수 있는 복권처럼 생각한다.
그런데 현장에서 실제 조합원들을 만나보면 이야기가 조금 달라진다.
같은 재개발 구역.
같은 사업.
같은 시기에 참여했는데도 결과는 전혀 다를 수 있다.
어떤 사람은 자산이 크게 늘어난다.
반면 어떤 사람은 예상하지 못한 분담금 부담 때문에 밤잠을 설친다.
도대체 왜 이런 차이가 생기는 걸까?
많은 사람들은 운이라고 생각한다.
좋은 지역에 들어갔느냐, 운 좋게 타이밍을 잡았느냐의 차이라고 말한다.
하지만 현장에서 수많은 정비사업을 지켜본 경험으로 보면 결과를 만드는 가장 큰 요소는 운이 아니다.
바로 '이해도'다.
재개발은 단순히 낡은 집을 허물고 새 아파트를 짓는 사업이 아니다.
토지 가치가 어떻게 평가되는지,
사업비는 얼마나 투입되는지,
일반분양은 잘될 것인지,
조합원은 얼마를 부담해야 하는지,
수많은 요소가 복합적으로 얽혀 있는 자산 재편 사업에 가깝다.
문제는 많은 사람들이 이런 구조를 제대로 알지 못한 채 사업에 참여한다는 점이다.
실제로 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 듣는다.
"그냥 기다리면 되는 거 아닌가요?"
"총회는 꼭 참석해야 하나요?"
"관리처분인가가 뭔지 잘 모르겠는데요."
이 질문들이 이상한 것은 아니다.
오히려 너무나 자연스러운 질문이다.
문제는 모르는 상태가 몇 년 동안 계속된다는 것이다.
재개발 사업은 짧게는 수년, 길게는 10년 이상 진행된다.
그 과정에서 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 일반분양 등 중요한 결정들이 반복된다.
그런데 정작 내 재산 가치에 직접 영향을 주는 문서를 한 번도 읽어보지 않은 채 사업이 끝나는 경우도 적지 않다.
재개발에서 특히 중요한 숫자가 있다.
바로 세 가지다.
▶ 권리가액
▶ 비례율
▶ 추정분담금
사실 조합원 입장에서는 이 세 가지 개념만 제대로 이해해도 사업의 절반은 이해했다고 볼 수 있다.
권리가액은 현재 내가 가진 자산의 평가금액이다.
비례율은 사업성이 얼마나 좋은지를 보여주는 핵심 지표다.
추정분담금은 앞으로 추가 부담이 발생할 수 있는 금액이다.
결국 재개발의 수익과 손실은 이 세 숫자의 변화에서 결정된다고 해도 과언이 아니다.
최근에는 공사비 상승이 전국 정비사업장의 가장 큰 변수로 떠오르고 있다.
몇 년 전 예상했던 사업비와 현재 사업비가 완전히 달라진 사업장도 많다.
공사비가 오르면 사업비가 증가한다.
사업비가 증가하면 조합원의 부담도 커질 수밖에 없다.
실제로 일부 사업장에서는 예상보다 훨씬 높은 분담금이 제시되면서 조합원 반발이 발생하기도 했다.
이런 사례들을 보면 재개발이 무조건 돈이 되는 사업이라는 생각이 얼마나 위험한지 알 수 있다.
반대로 재개발을 이해하는 사람들은 사업을 바라보는 시선 자체가 다르다.
구역 지정 단계에서는 사업성을 살펴본다.
조합설립 단계에서는 추진력을 확인한다.
사업시행 이후에는 권리가액과 분담금을 분석한다.
관리처분 단계에서는 자신에게 가장 유리한 선택이 무엇인지 고민한다.
결국 이들은 결과를 기다리는 사람이 아니라 과정을 관리하는 사람들이다.
재개발에서 수익을 얻는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이는 생각보다 단순하다.
좋은 지역을 가진 사람과 그렇지 않은 사람의 차이보다,
사업을 이해하는 사람과 이해하지 못하는 사람의 차이가 더 클 수 있다.
재개발은 단순한 부동산 개발사업이 아니다.
내 재산권을 지키고 미래 자산을 설계하는 과정이다.
그리고 생각보다 그렇게 어려운 분야도 아니다.
다만 지금까지 쉽게 설명해 주는 사람이 부족했을 뿐이다.
앞으로 이 카페에서는 재개발의 구조와 핵심 개념을 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 풀어보려고 한다.
재개발이 어렵고 복잡하게만 느껴졌다면 다음 글부터는 조금 편하게 따라와도 좋다.
아마 지금과는 다른 시각으로 재개발을 보게 될 것이다.
문의 : 박인경기자(010-5324-8005)
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