이경건 기자 = 서울의 노후 주거지가 대규모 브랜드 아파트 촌(村)인 뉴타운으로 변모하며 강남과 여의도 접근성을 갖춘 신흥 주거타운으로 급부상하고 있다.
뉴타운은 노후 주거지를 대규모로 개발한 재정비촉진지구다. 서울 도심에서도 쾌적한 인프라를 갖춘 만큼 인기를 끌고 있으며 지하철역이 가깝고 교육과 상업시설 등 생활편의시설도 잘 갖춰진다.
뉴타운 개발은 낙후된 주거 환경을 개선하는 장점이 있지만, 높은 분양가와 임대료로 인해 원주민 재정착이 어렵고 주거비 부담이 심화되는 구조적인 문제를 안고 있다.
이처럼 높은 가격 부담으로 뉴타운에 입성이 힘들 경우 인접한 지역을 주목해 볼 만 하다고 업계에서는 조언한다.
뉴타운 인근에서 소위 '반값'수준의 가격대를 형성하거나 가성비가 높은 지역으로 인근 모아타운 후보지, 역세권 일대 상업지에 공급되는 주상복합, 오피스텔 등이 꼽힌다.
최근 서울 뉴타운 집값이 크게 오르면서, 상대적으로 저평가되었거나 개발 초기 단계인 인근 지역들이 대안으로 주목받고 있다.
이를 뉴타운 후광효과라고 하는데 대규모 주거지 개발로 인프라(교통, 학군, 생활)가 개선되면서 주변 아파트와 오피스텔의 가치가 동반 상승하는 현상을 말한다.
실제 주요 뉴타운 인근 주택들은 신축급 인프라를 공유하며 높은 주거 수요를 누리고 있으며 개발이 진행될수록 인프라가 더욱 확충되어 장기적인 가치 상승이 예상되는 곳이다.
특히 서울 4대 업무지구(여의도, 광화문, 강남, 마곡)로의 접근성이 좋은 뉴타운 인근에 주목하는 것이 유리하다.
뉴타운 인근의 아파트나 오피스텔 투자는 불황기에도 안정적인 수요를 바탕으로 한 가치 상승을 기대할 수 있으므로, 재개발 관리처분계획 인가 등 사업 진행 단계를 참고하여 접근하는 것이 좋다.
한 부동산 전문가는 “서울 뉴타운 내 신축 아파트 입주 시 주변 인프라가 함께 정비되어 인근 준신축 및 구축 아파트 가격이 동반 상승한다”며 “직주근접성이 뛰어나 직장인 및 인근 이주 수요가 몰리기 때문에 교통망이 좋은 곳의 오피스텔은 높은 주거 쾌적성을 제공하여 투자 및 거주용으로 각광받고 있다”고 말했다.
다음은 서울 뉴타운 후광효과 볼 인근 지역에 공급되는 신축 아파트, 오피스텔 현황이다.
-아파트-
●더 리치먼드 미아=태원건설산업(주)은 서울 강북구 미아동 일대에 주거복합 단지 ’더 리치먼드 미아(THERICHMONDMIA)’를 공급할 예정이며, 4월 중 홍보관을 개관하고 분양 일정을 진행한다.
단지는 지하 5층~지상 24층, 1개 동 규모로, 전용면적 49㎡A 100세대, 49㎡B 1세대, 59㎡ 17세대 등 총 118세대로 구성된다. 이 중 공공임대 19세대를 제외한 99세대가 일반 분양으로 공급된다.
분양가는 3.3㎡당 3,300만 원대로, 2025년 12월 기준 서울 신규 아파트 평균 분양가(약 4,400만 원대)보다 낮은 수준이다. 또한 공급 세대 전체가 대지면적 15㎡ 미만으로 구성돼 토지거래허가 대상에서 제외된다. 이에 따라 2년 실거주 의무가 적용되지 않으며, 별도 구청 허가 없이 매매·임대가 가능하다.
입지 측면에서는 우이신설경전철 삼양사거리역 1번 출구에서 약 50m 거리에 위치한다. 지하철 4호선 이용이 가능하고, 2027년 개통 예정인 동북선 노선과도 인접해 있다. 내부순환도로를 통해 광화문·시청·종로 등 도심까지 차량으로 약 20분 소요된다. 인근에 삼양초, 미양초, 성암여중 등 학교와 고려대·국민대가 위치하며, 미아뉴타운 상업시설과 북한산·북서울꿈의숲도 가깝다.
단지 내에는 세대별 창고, 청소년 특화 시설, 탁구장, 카페, 무인택배시스템 등이 계획되어 있다. 주변에는 래미안 트리베라 등 약 7,500세대 규모의 단지가 형성돼 있으며, 미아재정비촉진구역 등 인근 정비사업이 진행 중이다.
‘더 리치먼드 미아’ 홍보관은 서울 동대문구 고산자로에 위치한다.
분양문의 1551-6264
-오피스텔-
●신림역 케이뷰타워 1차=서울 관악구 신림동에 초역세권 3억대 후분양 오피스텔 ‘신림역 케이뷰타워(K-VIEW TOWER) 1차’가 분양을 시작한다.
서울 관악구 신림역 사거리 일대에 위치한 ‘신림역 케이뷰타워 1차’는 지하 1층~지상 13층 규모로 오피스텔 99호(1.5룸/분양 35~37대㎡)와 55호(1룸/분양 27㎡대)로 총 154실로 구성되어 있고 주차는 총 87대(자주 8대/기계식 79대)가 가능하다.
주거목적에 맞게 총 4개평형(전용 17~24㎡대) 타입으로 구성돼 있으며 특히 주력평형인 1.5룸 구조는 침실과 거실이 가변이 아닌 벽체로 분리되어 넓은 거실과 통창 설계로 채광과 개방감이 뛰어난 것이 특징이다.
냉장고, 시스템 에어컨, 세탁기, 인덕션, 건조기, 공기청정기 등을 갖춘 풀옵션 빌트인을 적용했으며 자영업자, 직장인, 대학생 등 다양한 임대 배후 수요확보가 가능한 입지에 위치했다는 것이 분양관계자의 설명이다.
‘신림역 케이뷰타워 1차’가 들어서는 관악구 신림동은 구로디지털단지와 가산디지털단지가 좌측으로 인접해 있고 우측으로는 방배 및 강남과 인접해 있으며, 위로는 여의도와 용산국제업무지구가 지척에 있다.
이에 젊은 층의 수요가 유입되면서 실제 유동인구 및 거주인구가 역세권 중 상위권에 속해 수요는 많으나 공급이 턱없이 부족한 지역이라는 평가를 받고 있다.
신림동과 관악구에 다양한 인프라와 예정 사업들이 있다는 점도 ‘신림역 케이뷰타워 1차’ 오피스텔이 주목받는 이유다. 교통 인프라가 우수한 신림동 일대는 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구를 빠르게 이동할 수 있어 직주 근접이 가능하다.
‘신림역 케이뷰타워 1차’ 인근은 신림선(경전철) 도시철도개통으로 교통환경 향상, 양지병원 특별계획 구역지정, 신림 뉴타운 개발 등이 이뤄지고 있다. 1호선, 2호선, 7호선, 9호선 환승이 가능한 2022년 신림선이 개통해 신림동 일대부터 여의도까지 소요 시간을 기존 40여 분에서 약 10분대로 단축했다. 이로 인해 강남(GBD)~여의도(YBD)로 출퇴근하는 젊은 층들의 수요가 많이 늘어나고 있다.
서울시 289개 역 중 일일 이용객 7위에 꼽히는 신림역의 이동인구를 수용하기 위해 새롭게 추진 중인 대중교통 개발 계획 수도권광역급행철도 GTX-D 노선, 서울 서부선 경전철, 난곡선 개통 등 또한 신림역 일대 벤처타운 공급에 속도를 높이고 있다.
신림선 도시철도건설사업으로 인근 교통난이 해소되고 기존 신림동의 랜드마크처럼 위치한 ‘포도몰’이 도심형 영 콘텐츠의 대형쇼핑몰 ‘타임스트림’으로 리뉴얼된 바 있다.
‘신림역 케이뷰타워 1차’는 2호선 신림역 및 경전철(신림선)과 도보 약 3분 이내로 이용이 가능한 초역세권으로 간선노선 4개, 7개지선 등 다양한 버스노선을 이용할 수 있다.
신림역(2호선)은 하루 평균 약 10만 명 이상이 승하차하는 서울의 대표적인 혼잡 역으로 2024~2025년 기준 서울 지하철 중 승하차 인원 6~7위권을 기록 중이며, 특히 출퇴근 시간대에 매우 혼잡한 것으로 알려져 있다.
양지병원, 보라매병원, 강남성심병원 등 대형병원에 인접해 있고 서울대·중앙대·숭실대 등 인근에 대학가 인프라가 형성돼 있다.
또한 르네상스, 타임스트림 복합쇼핑몰 등 대형쇼핑몰에 인접해 있으며 하나로마트, 롯데백화점 등도 도보 이용 가능한 거리에 위치해 있다.
잔디광장, 휴양시설, 체육시설이 구비된 보라매공원(약 40만㎡ 규모)과 장군봉근린공원, 상도근린공원 등 녹지공간은 물론 도림천 및 한강까지 연결된 자전거 도로로의 접근성이 높다.
분양문의 1668-3609
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