대규모 재개발이 어려운 낡은 주택이 밀집한 저층 주거지(10만㎡내외)를 여러 필지 단위로 묶어 새로 짓는 모아주택‧모아타운 개발에 가속도가 붙는다.
그동안 재개발‧재건축에만 적용했던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입, 공공기여는 완화하고 일반분양은 늘려 세대별 분담금을 낮춘다. 또 역세권 등 우수입지 모아타운에 대해선 용적률을 높이고 원활한 사업추진을 위해 금융지원도 확대해 초기동력 확보 어려움도 덜어준다.
사업성을 개선해 사업 기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7,000만원 줄인다는 계획이다. 이를 통한 공급 가능한 모아주택도 11만 7천호에 이를 것으로 보고 있다.
<19일, 「모아주택 활성화 방안」발표… 서대문구 현저동 1-5번지 일대 1호 대상지 선정>
서울시가 2022년 도입한 모아주택‧모아타운의 속도감 있는 추진을 위해 ‘모아주택 활성화방안’을 19일(화) 발표하고, 20년간 무허가 방치된 서대문구 현저동 1-5번지 일대, 일명 ‘똥골마을’을 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다.
현저동 1-5번지 일대는 노후 건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율이 85%에 이르는 공·폐가가 밀집한 곳으로 주거환경이 매우 열악해 주민 안전을 위해 신속한 정비가 요구되는 곳이다.
‘모아주택’과 ‘모아타운’은 기존 재개발보다 빠르게 추진되고 기반시설도 함께 개선되는 것이 특징이다. 2022년 도입 후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진 중이며, 모아주택은 166곳에 3만4,811세대가 조합 설립 인가를 받아 2026년까지 목표였던 3만호를 이미 초과 달성했다.
이번에 발표한 ‘모아주택 활성화방안’의 핵심은 ‘가속도’다. 우선 기존 대규모 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입해 사업성을 높인다는 계획이다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 대다수 사업지가 ‘사업성 보정계수’ 적용을 통해 혜택을 받을 것으로 보인다.
‘사업성 보정계수’란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구로 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다.
시는 기 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5 적용 후 자체 시뮬레이션을 한 결과 비례율이 평균 13%p 상승하고, 주민 평균 분담금이 7,000만원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다.
둘째, 간선도로변이나 역세권 등 기반시설 우수입지를 준주거지역까지 상향해 모아주택 총 7000호를 추가로 공급할 수 있는 기반을 마련한다. 배후지역까지 개발이 가능해져 주택공급량이 늘고 사업성도 개선될 것으로 보인다.
셋째, 사업 초기 동력확보를 위한 금융지원을 확대한다. 우선 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시-SH-금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다.
올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다.
넷째, 행정절차도 대폭 혁신한다. 그동안 이원화됐던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행수립해 사업 계획 기간을 최대 1년가량 줄인다. 관리계획 품질도 높인다는 전략이다.
이와 함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립 과정(▴조합설립동의서 징구 ▴ 선거관리위원회 구성 ▴창립총회 개최 등), 조합 사업비 지원(전자서명·전자동의·온라인총회 등)을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략 건축계획, 추정분담금 산정 등 전문적인 분야에 대해 직접적인 지원을 펼쳐 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다.
이외에도 서울주택도시개발공사(SH)가 도시계획 규제지역은 물론 모아타운, 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공해 사업추진 걸림돌을 해결해준다. 대상지역은 하반기 모집 예정이다.
사업성 분석은 법적 상한 용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획, 자산 가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측 및 추정분담금 산정 등 결과를 제공한다.
조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우사업 면적 확대(2만㎡→ 4만㎡), 임대주택 비율 완화(50%→ 30%), HUG 저리융자(1.9%) 등 사업여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다.
<오 시장, 6번째 주택 현장 방문 행보… “모아타운 확대 지정에 이어 속도감 있는 공급”>
한편 오 시장은 19일(화) 오후 2시 20분 모아주택 활성화 적용 대상지 1호 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾아 활성화방안을 시민들에게 직접 발표했다.
이번 현장 방문은 지난 7월 시작한 오 시장의 주택공급 활성화를 위한 다섯번째 현장 행보다. 앞서 오 시장은 ▴자양4동 재개발구역(7.15.) ▴신당9구역정비사업(7.24.) ▴양천구 목동6단지 재건축 현장(7.30.), ▴문정동 미리내집(8.13.)을 방문했고 지난 12일에는 정비사업의 전략과 비전을 전달하기 위해 ▴대시민 정비아카데미(8.12.) 발표자로 직접 나섰다.
현저동 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%에 달하며 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366세대 준공이 목표로 5년 내 입주예정이다.
특히, 현재 거주 중인 20여 가구(33명) 중 일부가 기초생활수급자, 차상위 계층으로 시는 세입자 손실 보상시 조합에 용적률 인센티브 부여하는 등 세입자 맞춤형 보호대책을 유도할 예정이다.
오세훈 시장은 현저동 모아타운 현장 점검 후, 주민들과 만나 “모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근”이라며 “그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는데 집중할 것”이라고 말했다.
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