서울의 대표적 달동네였던 ‘백사마을’의 재개발사업이 오랜 기다림 끝에 2025년 5월 본격화되면서 ‘친환경 주거단지’로 거듭나기 위한 발걸음을 시작했다. 서울시는 하루라도 빨리 입주를 원하는 백사마을 주민을 위해 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다고 밝혔다.
특히, 지난 5월 8일부터 본격적인 철거가 시작된 백사마을은 축하 플래카드가 주민들의 기쁨을 전하는 가운데, 아직 이주하지 않은 주민을 위한 대책을 마련하며 사업에 박차를 가하고 있다. 60년간 재개발 희망을 포기하지 않고 ‘마지막 달동네’를 기록하게 된 백사마을, 서울시와 주민의 노력으로 16년 만에 본격화되는 정비사업을 이정표 삼아 그 역사와 미래를 짚어본다.
<마실 물, 전기도 없어 난민촌에 가깝던 백사마을>
서울과 경기도 경계인 불암산 자락 노원구에 위치한 이 마을은 과거 주소인 산 104번지 일대에 집단이주가 이뤄지며 ‘백사(104)마을’이라는 이름이 붙었다.
1960년대 산업화로 서울 인구가 급증하고, 도심 개발 압력이 커지면서 청계천변 등 서울의 대표적인 무허가 정착지에 대한 개발이 이뤄졌다. 정부는 도시 미관을 해친다는 이유로 무허가 정착지를 철거했고, 1960~1970년대 철거민들을 서울과 경기도 경계 지역으로 이주시키는 ‘집단 이주 정착지 조성사업’을 추진했다. 대부분 유휴 국·공유지 산비탈에 조성돼 ‘산동네’ 혹은 ‘달동네’라 불렸다.
1960년대 초기 백사마을은 기반시설이 부족하고 열악한 위생 상태로 인한 감염병 발생 등으로 주거환경이 매우 열악했으며, “마실 물, 전기도 없었다”는 주민의 말에서 당시 힘들었던 생활상을 엿볼 수 있다. 1980년대에 들어서야 무허가 주택지에 공동 수도 등 지원 정책이 도입되면서 백사마을 생활 여건이 조금씩 개선되기 시작했다.
<백사마을 개발제한구역 해제, 주민·서울시 맞춤형 사업 도입 노력>
다른 이주 정착지들은 1990년대 재개발을 통해 아파트 단지로 변모했음에도 불구하고, 백사마을은 ‘개발제한구역’라는 이유로 개발이 이뤄지지 않았다. 2000년 관련 법 제정으로 개발제한구역 해제가 가능해지면서, 백사마을 재개발사업 추진 기반이 마련됐다.
2002년 8월 건설교통부에서 시·도지사로 해제 권한이 이관돼 서울시는 2008년 1월 및 2009년 5월 중계동 30-3번지 일대의 개발제한구역을 해제했다.
서울시는 중계동 30-3번지 일대를 노후·불량 주거지 정비로 쾌적한 주거 환경을 조성하고자 2009년 5월 총 2,758세대를 건립하는 내용으로 ‘중계본동 제1종지구단위계획 및 주택재개발정비구역’을 지정했다. 이는 백사마을 재개발사업의 본격적인 시작이기도 했다.
하지만 사업 추진 과정에서 분양주택과 임대주택의 획지 구분으로 입주민 사이에 위화감이 조성되고, 기존 지형·터·골목길 등을 유지한 계획으로 사생활 침해 등 문제가 발생할 수 있다는 의견이 제기됐다.
서울시는 사업 재평가를 통해 주민에게 실질적인 도움이 되는 방안을 찾기 위해 타당성 조사를 의뢰했고, ’23년 2월 주거지보전사업 전반에 대한 신중한 재검토가 필요하다는 결과가 나왔다. 이는 사업의 변경을 희망하는 주민들의 의견과 서울시의 적극적인 의지가 모아져 기존 틀에서 벗어나 새로운 도시 조성을 위한 계획을 마련하는 기틀이 됐다.
<사업시행자 포기, 재지정… 주민과 서울시 노력으로 난관을 해결하다>
2009년 5월 최초 정비계획이 수립되고 같은 해 6월 LH공사가 사업시행자로 지정·고시됐으나, 서울시 주거지보전계획에 따라 정비계획이 변경 결정되면서 LH공사는 사업성 악화를 이유로 2016년 1월 사업 포기를 결정했다.
이후 중계본동 주민대표회의에서 SH공사의 사업시행자 지정을 요청했고, 2017년 2월 SH공사·노원구·주민 간 양해각서(MOU)를 체결하면서 오랫동안 지체됐던 사업이 다시 추진력을 얻게 됐다.
서울시는 2018년 3월 ‘도시 및 주거환경 정비조례’ 개정을 통해 임대주택 매매 가격을 현실화하는 내용의 주거지보전사업을 제도화했다. 이후 주민은 물론 사업시행자와 끊임없이 소통했고, 그 결과 통합정비계획변경 추진이라는 큰 성과를 이뤄냈다.
특히 ’22년 4월부터 ’24년 2월까지 시는 지역 주민, 관계 전문가와 150회 이상 소통을 추진하며 최종적으로 통합정비계획 수립을 추진하는 것으로 결론을 내렸다. 또한, ’24년 3월 토지 등 소유자 전체 회의에서 참석 주민 95% 이상 압도적인 찬성으로 통합정비계획 변경에 대한 빠른 추진이 가능했다.
<정비사업 통합심의 통과! 난민촌에서 3천세대 '희망촌'으로>
지난 4월, 2009년 백사마을 재개발정비구역 지정 이후 16년 만에 재개발정비계획(안)이 확정됐다. 서울시는 정비사업 통합심의에서 기존 계획의 분양·임대주택 획지 구분을 하나로 통합해 새롭게 수립한 백사마을 정비계획(안)에 대해 ‘조건부 가결’을 이뤄냈다.
이로써 백사마을은 지하 4층~지상 35층의 26개 동 총 3,178세대 규모로 자연 친화형 공동주택 단지가 조성된다. 특히, 이번 계획은 기존 2,437세대에서 741세대를 추가 확보해 사업성을 개선하고 주택수급 안정과 저소득 주민의 입주 기회를 확대했다는 데 의미가 있다. 또한 분양과 임대 단지가 구분됐던 계획을 ‘소셜믹스’ 도입으로 입주민 간 위화감도 해소했다.
독창적이고 다채로운 도시환경 조성 및 특색 있는 단지 디자인과 불암산 자연환경에 어울리는 높이, 스카이라인 계획과 통합 지하 주차장의 차량 동선 계획으로 주민 안전을 최우선으로 한 보행 환경을 계획했다. 주민의 편의성·접근성 향상을 위해 불암산 경관을 고려한 단지 내 자연 친화적인 공공보행 통로, 오픈 스페이스 중심의 고품질 커뮤니티 시설을 확보했다.
백사마을 재개발사업이 여러 어려움 속에서도 현명하게 헤쳐나올 수 있었던 배경에는 신속한 사업 추진을 간절히 바라는 지역 주민·사업시행자의 염원과 열정, 그리고 이를 행정적으로 뒷받침해 준 서울시의 끊임없는 노력이 있었다.
주민들은 ‘사업이 장기간 추진되어 온 만큼 많은 피로감도 축적이 되었지만, 지난 4월 통합심의 통과로 서울 어느 지역에도 밀리지 않는 최고의 주거 단지가 될 것이라는 기대가 더 크다’는 호응과 함께 ‘그동안 주민과 끊임없이 소통하며 사업을 이끌어준 서울시의 노고에 감사드린다’고 소감을 전했다.
백사마을은 이제 새로운 변화를 고대하고 있다. ’29년 상반기 준공을 목표로 올해 하반기에 착공해 본격적인 공사가 추진될 예정이다. 국내에서 손꼽히는 ‘명품 주거 단지’, 미래의 ‘희망 도시’로 탈바꿈되는 역사적인 순간을 지켜보게 될 것으로 기대된다.
김성보 서울시 행정2부시장은 “백사마을 재개발사업이 수년간 시행착오를 겪는 과정에서도 주민들이 포기하지 않고 서울시를 믿어주셔서 감사하다. 덕분에 모든 주민이 원하는 자연친화 주거단지 계획을 마련할 수 있었다.”며 “앞으로도 서울시는 백사마을 재개발사업이 조속히 완료될 수 있도록 최선을 다하겠다.”고 말했다.
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